Ak uvažujete o kúpe a/alebo predaji nehnuteľnosti, pri každom realitnom obchode je dôležité, aby ste si dávali pozor na obchodníkov, ktorí používajú nekalé obchodné praktiky. Zoznam podvodných trikov používaných na realitnom trhu je skutočne dlhý, ich spoločným menovateľom je však vždy snaha nekalého obchodníka o využitie situácie predávajúceho, ktorý chce čo najlepšie predať, prípadne zneužiť ťaživú životnú situáciu predávajúceho.
Prieskum na realitnom trhu
Každý kupujúci a predávajúci by si pred začiatkom predaja svojej nehnuteľnosti mal urobiť aspoň krátky všeobecný prieskum o možnostiach danej nehnuteľnosti. Internetové portály vám poskytnú hrubý odhad o tom, za aké sumy sa predávajú podobné nehnuteľnosti na trhu, čo vám slúži ako odrazový mostík v ďalšom procese. Ak uvažujete o spolupráci s realitnou kanceláriou, odporúčame vám osloviť realitnú kanceláriu s dobrými referenciami, prípadne viacero z nich a následne si porovnať odhadovanú cenu nehnuteľnosti, všetky možnosti predaja, odhadovaný čas predaja a iné predajné faktory, ktoré vám pri takomto prieskume poskytnú.
TIP:
Vašu nehnuteľnosť si môžete dať ohodnotiť aj nezávislým znalcom. Treba však pritom myslieť aj na to, že ak vám nehnuteľnosť ohodnocuje znalec, ktorý pracuje pre určitú inštitúciu, môže sa stať, že táto hodnota nebude úplne zodpovedať trhovej cene nehnuteľnosti a jej výška bude z rôznych dôvodov odrážať účely tejto organizácie.
Pred podpisom akéhokoľvek dokumentu si všetko detailne prečítajte
Ako ľudia sa v živote dostávame do rôznych situácií a neraz nám skutočne hrozí, že pritom prídeme o celý náš majetok. Nehnuteľnosť býva v takýchto prípadoch často posledným riešením – ultimaratio, ktoré nám pomáha dostať von sa z náročnej životnej situácie. Človek, ktorý má problémy, je však žiaľ neraz ľahkou korisťou pre obchodníkov, ktorí používajú nekalé obchodné praktiky a zneužívajú na svoje účely problémy nešťastných ľudí.
Vaša nehnuteľnosť je vaším majetkom a preto bez ohľadu na to, aká je vaša situácia, je dôležité, aby ste pred každým predajom dodržiavali minimálne nasledujúce pravidlá:
- nikdy sa nenechajte do ničoho nútiť, ani k rýchlemu podpisu akéhokoľvek dokumentu, ktorý ste si poriadne neprečítali, alebo v ktorom čomukoľvek perfektne nerozumiete– ak čomukoľvek nerozumiete, dajte si to aj 3x vysvetliť a prepísať tak, aby ste tomu perfektne rozumeli a vedeli ste, čo presne podpisujete. Vôbec nevadí, ak to bude dlhšie trvať a proces to o niečo predĺži.
- pokiaľ je v dokumente, ktorý máte podpisovať, uvedený odkaz na všeobecné obchodné podmienky alebo akýkoľvek iný dokument,ktorý je takto súčasťou vami podpisovaného dokumentu, vždy si najprv prečítajte aj tento dokument, respektíve všetky ostatné dokumenty, na ktoré sa v podpisovanom dokumente odkazuje– ani v tomto prípade nedbajte o to, že predloženie požadovaných dokumentov a ich štúdium celý proces predĺži.
- je tiež dôležité pamätať na to, že vy ste tými, ktorí definitívne určujú to, čo sa stane s vašou nehnuteľnosťou a vy ste tými, ktorí si vyberajú partnera na realitný obchod –pokiaľ vás ktokoľvek do čohokoľvek núti, tlačí, alebo akokoľvek inak manipuluje, takáto praktika je nekalá a je potrebné pritom zbystriť pozornosť.Odporúčame vôbec nespolupracovať s takými ľuďmi. Dobre nastavená cena a správne riadený proces vždy prebehne v dobrom čase a tak sa nemusíte báť, že musíte čokoľvek robiť rýchlo a rýchlo niečo podpisovať. Žiadny profesionál na vás nebude tlačiť.
TIP:
Vašou vedomou pozornosťou, overovaním si informácií a oslovením viacerých subjektov, komunikáciou s nimi, prieskum trhu vrátane online priestoru a realitných portálov, získate určitý prehľad o tom, čo sa na realitnom trhu deje, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašej lokalite, aké atribúty zvyšujú ich predajnú cenu, ktoré cenu ju znižujú, zistíte, ako prebieha realitný proces, aké právne a iné kroky je pritom potrebné vykonať a aké nástroje vám pomôžu zvýšiť cenu vašej nehnuteľnosti. Optimálne nastavená cena nehnuteľnosti urýchľuje jej predaj, preto nie je potrebné, aby ste cenu násilím znižovali, ak vám niekto sľubuje, že vďaka výraznému zníženiu ceny ju rýchlejšie predáte. Na takúto praktiku si vždy dajte dobrý pozor.
Nereálna predajná cena
Za každú nehnuteľnosť chce predávajúci získať maximum a kupujúci zaplatiť minimum, na tom nie je nič zvláštne. Pomer dopytu a ponuky na realitnom trhu sa pritom neustále mení pod vplyvom rôznych externých a interných okolností pôsobiacich participantov. Ak máte dostatok času a viete, že nehnuteľnosť budete predávať alebo kupovať v určitom časovom horizonte, odporúčame vám vopred si urobiť prieskum na realitnom trhu a prípadne osloviť viaceré realitné kancelárie, s ktorými by ste v budúcnosti chceli spolupracovať. Do doby predaja môžete sami sledovať vývoj cien na trhu, ako aj faktory, ktoré majú vplyv na maximalizáciu predajnej ceny a určenie reálnej predajnej ceny.
Bohužiaľ, v praxi sa mnohí ľudia ešte stále stretávajú aj so zisku chtivými a nepoctivými predajcami, ktorých cieľom je podpis exkluzívnej spolupráce, pričom následne sa o klienta vôbec nestarajú. Jednou z praktík, ktorou takto lákajú svojich klientov, je aj nastavenie nereálnej predajnej ceny. Vidina vysokej predajnej ceny, ktorá prevyšuje priemer predajných cien za podobné nehnuteľnosti v danej lokalite, slúži pre mnohých len ako cieľ podpisu exkluzívnej zmluvy, kedy sa klient dostane do pasce.
V nejednom prípade sa už stalo, že po podpise exkluzívnej zmluvy, sa po obchodníkovi doslova zľahla zem a prestal reagovať na telefonáty, emaily a akékoľvek pokusy o komunikáciu.Ak chce klient v takomto prípade pohnúť so svojou nehnuteľnosťou, neostáva mu iné, ako zmluvu vypovedať a uhradiť vysokú zmluvnú pokutu.
Exkluzívna zmluva má svoje špecifiká a dobre nastavená výlučná spolupráca s poctivou realitnou kanceláriou, je veľkým benefitom aj bonusom pre klienta. Takáto realitná kancelária vám však nikdy nesľubuje nesplniteľné ciele a hneď v úvode vás detailne oboznámi s celým realitným procesom, vývojom cien na trhu, benefitmi a rizikami predávanej alebo kupovanej nehnuteľnosti a je s vami v neustálom kontakte počas realizácie celého realitného procesu.
TIP:
Ak sa nachádzate v zložitej životnej situácii, máte dlhy alebo iné finančné problémy, hrozí vám exekúcia alebo máte iné ťažkosti, aj napriek týmto náročným okolnostiam vám odporúčame, aby ste skúsili zachovať chladnú hlavu a pri predaji nehnuteľnosti zvážili všetky faktory, ktoré vám pomôžu nastaviť reálnu predajnú cenu vašej nehnuteľnosti.
V našej realitnej kancelárii máme bohaté skúsenosti v rámci spolupráce s klientmi v ťaživých životných situáciách a naše skúsenosti vychádzajú aj z našich osobných životných lekcií, pri ktorých sme my sami prišli do kontaktu s nekalými obchodnými praktikami, takže ich veľmi dobre poznáme a dokážeme okamžite odhaliť.
Nekalé praktiky v súvislosti s províziou za sprostredkovanie obchodu
Každý obchodník, ktorý sprostredkováva obchod, to robí s cieľom získania zisku a pri realitných obchodoch to platí rovnako. V praxi sa však žiaľ stáva, že s poskytovaním provízie za realitný obchod sú tiež spojené viaceré nekalé obchodné praktiky. Predávajúci aj kupujúci majú možnosť predávať svoju nehnuteľnosť aj bez ďalšej osoby – predajcu, obchodíka, makléra či sprostredkovateľa. S ohľadom na mnohé riziká, ktoré hrozia na realitnom trhu, sa však mnohí rozhodnú pre spoluprácu s realitnými kanceláriami, čo je dobrým krokom, ak je vybraná realitná kancelária spoľahlivá a profesionálna.
Bohužiaľ, ani mnohé subjekty pôsobiace na realitnom trhu, ktoré by mali byť zárukou profesionality, kvality, bezpečnosti a transparentnosti, také často nie sú a vrhajú tým tieň na ostatných poctivých obchodníkov na trhu. V tomto bode by sme vás preto chceli upozorniť na niektoré nekalé obchodné praktiky spojené s províziou za sprostredkovanie obchodu:
- inzerovaná cena za nehnuteľnosť neobsahuje informáciu o odmene za sprostredkovaniu obchodu, ani jej výške (provízia),
- provízia za sprostredkovanie obchodu je pripočítaná k predajnej cene bez toho, aby si to realitný maklér odsúhlasil s predajcom,
- provízia je požadovaná od predávajúceho aj kupujúceho,
- publikovaný inzerát obsahuje cenu bez provízie, v texte inzerátu sa však dočítate, že k predajnej cene je ešte potrebné pripočítať spravidla niekoľkotisícovú odmenu.
Kreativita nekalých obchodníkov nie je obmedzená a v praxi sa objavujú stále nové praktiky, ktorých cieľom je získať danú nehnuteľnosť do svojho portfólia. Poctivý a skúsený profesionál vás nikdy do ničoho netlačí a nenúti. Exkluzívna forma spolupráce je výhodnou formou vtedy, ak sa vám skutočne predajca venuje, výsledkom čoho je spravidla je aj pomerne rýchly predaj za dohodnutú maximalizovanú predajnú cenu, ktorá je však reálna s ohľadom na aktuálny vývoja na trhu.
Poctivý predajca vás tiež detailne oboznámi s plusmi a prípadnými nedostatkami vašej nehnuteľnosti, ktoré majú významný vplyv na výslednú predajnú cenu. Zároveň vám pomôže jej cenu zvýšiť a oboznámi vás s možnosťami a nástrojmi ktoré k tomu slúžia, ako je napríklad homestaging.
Sumy za sprostredkovanie realitného obchodu nie sú zanedbateľné a niekto túto odmenu vždy zaplatí. Môže to byť predávajúci, môže to byť kupujúci, prípadne si ju môžu obaja podeliť. Dôležité je, aby bolo zrejmé, za aké služby je táto provízia nastavená a je potom na každom klientovi, aby si zvážil, či je takáto suma skutočne adekvátna.
TIP:
Vaša nehnuteľnosť a jej predaj, ako aj rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti, je dôležitým životným krokom bez ohľadu na to, či je toto rozhodnutie spojené s pozitívnou alebo negatívnou situáciou.
Preto vždy odporúčame, aby ste sa neponáhľali a venovali dostatok času základnému prieskumu o tom, čo všetko vám môže váš obchod priniesť. Poraďte sa s viacerými profesionálmi a zapíšte si všetky informácie, ktoré steod nich získali pre ich následné porovnanie. Len vy rozhodujete o osude vašej nehnuteľnosti a sume, ktorú za ňu získate. Rovnako len vy ste budúcim kupujúcim, ktorý bude novým majiteľom vybranej nehnuteľnosti a tak musí spĺňať všetky kritériá, ktoré od nej požadujete.
Informácie na trhu sú skutočne dostupné. Pri krátkom prieskume dokážete získať obraz o vývoji cien aj potenciálnych rizikách. Realitný proces je náročný a spolupracujete pri ňom s viacerými inštitúciami,úradmi a organizáciami, ktorých postupy sú regulované zákonmi a je preto potrebné dodržať mnohé legislatívne ustanovenia. Tieto sú tak nastavené najmä pre vašu ochranu a bezpečnosť. Preto nepodpisujte ľahkovážne akékoľvek dokumenty. Keď však už podpíšete, aj to sa dá zrušiť, väčšinou je s tým však spojená zmluvná pokuta, ktorá je neraz veľmi vysoká.
Ak ste sa pri vašom prieskume dostali na našu webovú stránku a na záver tohto článku, tak je vaším cieľom bezpečný, transparentný a profesionálny realitný obchod. Tešíme sa s každým klientom, ktorý uzavrie úspešne absolvuje realitnú transakciu a v prípade vášho záujmu o spoluprácu s našou realitnou kanceláriou, vám radi všetko podrobne objasníme. Prvé stretnutie vás k ničomu nezaväzuje a aj napriek tomu vám na ňom bezplatne poskytneme dôležité informácie spojené s celým realitným procesom.
Ďakujeme vám za prejavenú dôveru a tešíme sa na spoluprácu s vami, prípadne vám želáme úspešné a bezpečné obchody u kolegov, ktorí sú poctiví a poskytujú kvalitné a profesionálne realitné služby, za čom sme tiež vďační.
