Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti a chcete váš podiel predať, je pritom veľmi dôležité vedieť, že zákon v tomto prípade prináša určitú povinnosť alebo obmedzenie, ktorým je zákonné predkupné právo spoluvlastníka. Viac k tomuto právnemu inštitútu si povieme v tomto blogovom článku.
Čo je zákonné predkupné právo?
Zákon umožňuje spoluvlastníkom nakladať a disponovať so svojím spoluvlastníckym podielom podobne, ako vlastníkovi so svojou vecou. Jeho zmluvnú voľnosť však v tomto smere obmedzuje tzv. zákonným predkupným právom. Zákonné predkupné právo je definované v ustanovené § 140 zákona č. 40/1965 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „občiansky zákonník“) a hovorí o tom, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo na tento podiel.
| Pre budúcich predávajúcich spoluvlastníkov to v praxi znamená, že ak chce niektorý z nich previesť svoj spoluvlastnícky podiel na cudzie (tretie) osoby, alebo na jedného zo spoluvlastníkov, tak ho musí najprv ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom a nie len jednému z nich. |
Výnimka z uvedeného pravidla
Zákon pozná aj výnimku z uvedeného pravidla a tou je situácia, kedy chce spoluvlastník previesť svoj podiel na tzv. blízku osobu. Zákon považuje za blízke osoby príbuzných v priamom rade, súrodencov, manželov a iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere, ktoré sa pokladajú za navzájom blízke k sebe, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú (ustanovenie § 116 a § 117 občianskeho zákonníka).
Nehnuteľnosť ako predmet spoluvlastníctva
Občiansky zákonník ďalej ustanovuje, že ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní. V takomto prípade musí byť takáto dohoda vždy písomná.
Ponuka spoluvlastníkom
Spoluvlastník je tiež povinný ponúknuť svoj podiel ma veci na kúpu ostatným spoluvlastníkom ako oprávneným osobám. Ponuka, ktorej obsahom je nehnuteľnosť, musí byť písomná a prevodca by v nej mal navrhnúť uzavretie zmluvy za určitých podmienok s uvedením predajnej ceny za podiel. Ak oprávnená osoba podmienkam ponuky alebo zmluvy nevyhovie, a to bez ohľadu na to, či preto, že nemôže alebo nechce, jej zákonné predkupné právo zanikne.
TIP:
Zákonné predkupné právo sa realizuje len raz v krátkych prekluzívnych lehotách, ktorá je pre hnuteľné veci 8 dní a 2 mesiace pri nehnuteľnostiach za predpokladu, že si účastníci nedohodli dlhšie lehoty. Následne možno spoluvlastnícky podiel previesť na inú osobu bez akýchkoľvek obmedzení. Lehota na prijatie ponuky plynie každému zo spoluvlastníkov samostatne, a to od riadneho doručenia ponuky.
Porušenie povinnosti uplatniť zákonné predkupné právo
Oprávnený spoluvlastník zo zákonného predkupného práva na nasledovné možnosti v prípade, že prevádzajúci spoluvlastník neponúkne svoj spoluvlastnícky podiel najprv ostatným spoluvlastníkom:
- Môže sa domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu.
- Môže sa domáhať voči nadobúdateľovi (tretej osobe, na ktorú prešiel spoluvlastnícky podiel), aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkla za rovnakých podmienok a ak tak neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa.
- Alebo si môže ponechať zákonné predkupné právo voči novému majiteľovi spoluvlastníckeho podielu.
Záver
Zákonné predkupné právo spoluvlastníka je právny inštitút, ktorý môže zásadne ovplyvniť predaj spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti. Je dôležité mať na pamäti, že tento proces má svoje presné pravidlá, ktoré musia byť dodržané, inak môže dôjsť k právnym sporom a neplatnosti celej transakcie.
Predaj podielu bez ponuky ostatným spoluvlastníkom totiž neznamená len porušenie zákonnej povinnosti, ale aj riziko súdneho konania a následného zneplatnenia zmluvy. Na druhej strane, pri dodržaní všetkých krokov – od písomnej ponuky až po uplynutie zákonných lehôt – môže predaj prebehnúť bez komplikácií a s istotou pre všetky zúčastnené strany.
Zodpovedná príprava a znalosť zákonného postupu sú preto nevyhnutným predpokladom na úspešný a právne čistý prevod spoluvlastníckeho podielu.
