Darovacia zmluva na nehnuteľnosť – čo všetko musí obsahovať?

Darovacia zmluva patrí medzi zmluvy, na základe ktorých sa mení vlastník darovanej veci. Darovanie je záväzkovoprávnym vzťahom, ktorý je založený darovacou zmluvou, ktorou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten jeho dar alebo sľub prijíma. Z uvedeného jasne vyplýva, že darovanie nemožno realizovať len na základe jednostranného právneho úkonu.

Právny rámec pre darovaciu zmluvu

Darovacie zmluva je upravená v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len ako „Občiansky zákonník“) v § 628 a nasledujúcich. Ako sme už v úvode naznačili, darovanie je dvojstranný právny úkon, kde k právne záväznému úkonu jednej zo zmluvných strán (darca) musí pristúpiť vzájomný a obsahovo zhodný úkon druhej zmluvnej strany (obdarovaného), ktorý zreteľne vyjadruje svoju vôľu bezplatne prijať poskytnutý dar alebo iný sľúbený majetkový prospech.

Predmet darovacej zmluvy

Predmetom darovacej zmluvy môže byť hnuteľná vec alebo nehnuteľnosť, ktorú obdarovaný nadobúda do svojho vlastníctva, môže ním byť však aj poskytnutie iného majetkového prospechu. Predmetom darovacej zmluvy tak môže byť čokoľvek, pokiaľ ide o vec (pokiaľ darovanie povaha veci pripúšťa), práva alebo iné majetkové hodnoty. V praxi to môže byť napríklad odpustenie dlhu, postúpenie pohľadávky, vecné bremeno, know-how alebo vykonanie určitej činnosti pre obdarovaného.

Charakteristickým znakom darovacej zmluvy je bezplatnosť. Pod týmto pojmom treba rozumieť, že za poskytnuté alebo sľúbené plnenie nie obdarovaný povinný poskytnúť darcovi nejaké iné majetkové plnenie.

Upozornenie:

Ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, musí byť táto zmluvy vždy vyhotovená v písomnej forme. Pri ostatných predmetoch darovania zákon takúto podmienku nevyžaduje.V snahe zvýšiť právnu istotu zmluvných strán záväzkovoprávneho vzťahu je však vždy lepšie, ak je akákoľvek zmluva pripravená písomne. Zároveň tu platí, že ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, nastávajú právne účinky darovania až vkladom vlastníctva do katastra nehnuteľností.

Ďalším z charakteristických znakov darovacej zmluvy je dobrovoľnosť. O darovanie tak nejde napríklad v prípade, ak by darovacia zmluva obsahovala príkaz spočívajúci v tom, že obdarovaný sa musí správať tak, že darcovi to v konečnom dôsledku prinesie majetkový prospech. V takomto prípade by nebola splnená ani bezodplatnosť darovacej zmluvy. V zmluve však môžu byť uvedené podmienky pre obdarovaného, tieto však nesmú prinášať darcovi žiadny majetkový prospech.

TIP:

Pojmový znak dobrovoľnosti nie splnený ani v situácii, kedy by poskytnutie daru predstavovalo právnu povinnosť darcu vo vzťahu k obdarovanému napríklad v prípade vyživovacej povinnosti.

Vznik darovacej zmluvy

Darovacia zmluva vzniká súhlasným prejavom vôle darcu a obdarovaného, pričom právny úkon darcu sa musí obsahovo zhodovať s akceptačným úkonom obdarovaného. V praxi zároveň musí medzi zmluvnými stranami dôjsť k reálnemu odovzdaniu daru. Ak dôjde ihneď k odovzdaniu daru, tak na to zákon nevyžaduje písomnú formu zmluvy.V rámci zvýšenia právnej istoty však možno vyhotoviť aspoň odovzdávací a preberací protokol podpísaný obomi zmluvnými stranami, ktorý bude tvoriť prílohu darovacej zmluvy.

Upozornenie:

Ak by malo dôjsť k odovzdaniu daru až v budúcnosti, na to zákon vyžaduje písomnú formu darovacej zmluvy a rovnako je to aj v prípade darovania nehnuteľnosti. V súvislosti s dedením je ešte dôležité vedieť, že zákon vylučuje, aby sa darovanie uskutočnilo až po smrti darcu.

V prípade darovacej zmluvy tak ide o bezodplatný prevod vlastníckeho práva k veci, kde je darca povinný odovzdať dar a obdarovaný je oprávnený domáhať sa jeho splnenia. Darca je povinný splniť to, čo sľúbil, pričom tohto záväzku sa nemôže zbaviť tým, že splní niečo iné.

Náležitosti darovacej zmluvy

Každá zmluva vrátane darovacej zmluvy musí obsahovať náležitosti, ktoré sú podmienkou jej platnosti. V prípade darovacej zmluvy ide o nasledovné prvky:

• ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí byť vždy písomná a rovnako aj v prípade, ak sa plnenie uskutoční až v budúcnosti,
• riadne označenie zmluvných strán tak, aby nemohlo dôjsť k ich zámene – uvedenie, kto je darca a kto je obdarovaný s uvedením ich mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a adresy trvalého pobytu. Všetky uvedené údaje sú potrebné pre účely katastrálneho úradu,
• ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, je potrebné aj náležite špecifikovať prevádzanú nehnuteľnosť pre potreby katastrálneho úradu. V takomto prípade je nevyhnutné uviesť katastrálne územie, v ktorom sa nachádza prevádzaná nehnuteľnosť, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru a druh pozemku, číslo listu vlastníctva, súpisné číslo, číslo bytu a poschodia, na ktorom sa tento nachádza, číslo bytového vchodu, spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu,
• pri darovaní bytu zároveň musí byť prílohou darovacej zmluvy vyhlásenie správcu, že darca nemá žiadne nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, ani fonde prevádzky, údržby a opráv,

Ak niektorá z náležitostí bude v zmluve chýbať, takáto zmluva bude od začiatku neplatná, čo znamená, že sa na ňu hľadí tak, akoby vôbec nebola uzatvorená.

Ak je predmetom darovacej zmluvy byt, je potrebné uviesť aj náležitosti, ktoré požaduje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon v ustanovení § 5 požaduje v zmluvách o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru, ku ktorým patrí aj darovacia zmluva, aj uvedenie ďalších náležitostí. Ide o nasledovné údaje:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov
• ďalšie.

Povinnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Uvedené však neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Upozornenie:

Podpisy na darovacej zmluve musia byť úradne osvedčené, pričom úradne osvedčený musí byť najmä podpis darcu. Podpisy nemusia byť urobené súčasne. To znamená, že ak sú zmluvné strany napríklad každá z iného mesta, overí podpis najprv jeden z účastníkov a následne druhý. Podpisy nemusia byť urobené ani v jeden deň.

Pri darovaní nehnuteľnosti je ďalej potrebné vyhotoviť návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Darovacia zmluva sa do katastra podáva v dvoch písomných vyhotoveniach.

Zánik darovacej zmluvy

Zákon  obsahuje jedno dôležité ustanovenie o tom, že darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Právnym následkom takéhoto domáhania sa vrátenia daru je úplné zrušenie darovacej zmluvy.

Druhým spôsobom zániku darovacej zmluvy môže byť aj skutočnosť, že darovaná vec má vady, na ktoré darcu obdarovaného neupozornil. Darca je v zmysle § 629 Občianskeho zákonníka povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie.