V praxi sa často vyskytujú prípady, kedy sa nehnuteľnosť nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov. Táto problematika si tak neraz vyžaduje aj súdne riešenia a preto sme sa rozhodli jej venovať priestor aj na našom blogu. V aktuálnom článku si priblížime pojem spoluvlastníctvo, ako aj práva a povinnosti podielových spoluvlastníkov a pozrieme sa aj na niektoré praktické prípady, s ktorými sa pri práci stretávame.
Podielové spoluvlastníctvo
V prípade podielového spoluvlastníctva ide o situáciu, kedy tú istú vec vlastnia viaceré subjekty. Účasť každého z nich je pritom na spoluvlastníckom vzťahu vyjadrená určitým podielom. Podiel vyjadruje mieru, ako sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci a výška tohto podielu sa určuje zlomkom alebo percentom.
Spoluvlastnícky podiel tak nechápeme ako reálne určenú časť na spoločnej nehnuteľnosti alebo inej veci. Hlavná podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu určeného vyššie uvedeným spôsobom.
TIP: Zo zákona pritom platí pravidlo, že ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi právneho vzťahu dohodnuté inak, sú podiely v podielovom spoluvlastníctve rovnaké.
Práva a povinnosti vo vzájomnom vzťahu spoluvlastníkov týkajúcich sa hospodárenia so spoločnou vecou
Podielový spoluvlastník má rovnaké práva a povinnosti ako vlastník veci alebo nehnuteľnosti s tým obmedzením, že rovnaké práva a povinnosti k spoločnej veci prislúchajú aj ostatných spoluvlastníkom. Každý spoluvlastník je v medziach ustanovených zákonom oprávnený predmet spoluvlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky, pričom miera jeho účasti na týchto právach je obmedzená výškou spoluvlastníckeho podielu.
Upozornenie: O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú predovšetkým spoluvlastníci sami, a to spoločne a nerozdielne a to podľa veľkosti svojich podielov. Ak sa pritom spoluvlastníci nedohodnú, nedosiahnu väčšinu, prípadne v situácii, kedy nastane rovnosť hlasov, rozhodne na návrh ktorékoľvek spoluvlastníka súd. V tejto súvislosti je dobré ešte pripomenúť, že dosiahnutie väčšiny v tomto prípade znamená väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, nie je podľa počtu spoluvlastníkov.
V praxi teda platí, že prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podriadiť rozhodnutiu väčšiny. Občiansky zákonník zároveň umožňuje prehlasovaným spoluvlastníkom žiadať, aby o zmene takto prijatého väčšinového uznesenia rozhodol súd, a to vtedy, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci. Či sa jedná o dôležitú zmenu však vždy závisí na konkrétnych okolnostiach prípadu. Za takú zmenu možno napríklad považovať zmenu podstaty veci, čo môže byť v prípade nehnuteľnosti napríklad prestavba domu.
Právna ochrana veci v podielovom spoluvlastníctve
Podielové spoluvlastníctvo požíva rovnakú právnu ochranu ako vlastnícke právo. Podieloví spoluvlastníci alebo len niektorí z nich môžu na ochranu veci využiť všetky právne prostriedky využívané na ochranu vlastníckeho práva.
Dispozičné právo so spoluvlastníckym podielom
Ďalším právom spoluvlastníkov v spoluvlastníckom vzťahu je dispozičné právo k veci, ktoré im umožňuje disponovať svojím spoluvlastníckym podielom. Každý zo spoluvlastníkov má možnosť previesť svoj spoluvlastnícky podiel na niekoho iného alebo ho závetom zanechať svojmu dedičovi.
Upozornenie: Z vyššie uvedeného pravidla existuje jedna legislatívna výnimka, pri ktorej Občiansky zákonník ustanovuje, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo na tento podiel. Uvedené neplatí len v prípade, že sa jedná o prevod blízkej osobe. Ak sa jedná o nehnuteľnosť, musí byť ponuka pre ostatných spoluvlastníkov vypracovaná písomne.
Dohoda o zrušení spoluvlastníctva
Spoluvlastnícky vzťah so sebou v praxi neraz prináša mnohé komplikácie a náročné životné situácie a preto zákon umožňuje spoluvlastníkom dohodnúť sa na zrušení spoluvlastníctva k spoločnej veci vo vzájomnom vyporiadaní. Aj v tomto prípade platí zákonná povinnosť, že ak je predmetom dohody nehnuteľnosť, táto dohoda musí byť vyhotovená písomne.
V tejto súvislosti možno ešte spomenúť, že výnimku z tohto pravidla tvorí podielové spoluvlastníctvo k spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom fonde, pre ktoré platí osobitný právny režim v zmysle zákona č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Podľa § 4 ods. 1 tohto zákona je podielové spoluvlastníctvo v pozemkovom spoločenstve nedeliteľné a nemožno ho zrušiť a vyporiadať ani dohodou spoluvlastníkov či rozhodnutím súdu.
Dva prípady z praxe
Prípad č. 1
V praxi sa často stáva, že jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť a býva v nej, pričom žiada ostatných spoluvlastníkov o príspevky na jej prevádzku a/alebo opravy. Spoluvlastníci, ktorí v nehnuteľnosti nebývajú, na druhej strane žiadajú odplatu za to, že niektorý zo spoluvlastníkov užíva predmetnú nehnuteľnosť. Ako možno riešiť takúto situáciu?
Ako sme vyššie uviedli, zákon umožňuje v prvom rade dohodu spoluvlastníkov, ktorí sa môžu dohodnúť aj na príspevkoch a/alebo na nájme, prípadne na zrušení spoluvlastníctva dohodou a jeho vysporiadaní dohodou. Ak sa spoluvlastníci takto nedohodnú, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd a požiadať o jeho zrušenie a vyporiadanie.
Súd pritom prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je možné jej rozdelenie, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Pritom prihliada aj na to, aby sa vec mohla účelne využívať, ale tiež na prípadné násilné správanie niektorého zo spoluvlastníkov voči ostatným spoluvlastníkom.
Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí ju podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší vec prikázaním za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd nariadiť aj zriadenie vecného bremena k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inak novovzniknutej nehnuteľnosti. Zákon pritom ustanovuje pravidlo, že zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznuce na nehnuteľnosti.
Prípad č. 2
Ďalším celkom bežným prípadom vyskytujúcim sa v praxi je situácia, kedy sa jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti dostane do finančných problémov, nezvláda viac platiť svoje záväzky a hrozí mu exekúcia. V takom prípade, ak súdny exekútor začne exekvovať predmetnú nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, vždy túto skutočnosť písomne oznámi aj všetkým jej ďalším spoluvlastníkom, ktorí figurujú na príslušnom liste vlastníctva. Spoluvlastníkom pritom doručí upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti aj exekučný príkaz.
Predaj exekvovanej nehnuteľnosti vykonáva exekútor prostredníctvom dražby, pričom o mieste a čase konania dražby, o cene draženej nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom, ako aj o ďalších náležitostiach dražby informuje súdny exekútor dražobnou vyhláškou dotknuté subjekty ustanovené zákonom vrátane všetkých spoluvlastníkov. Dražobná vyhláška sa týmto osobám doručuje do vlastných rúk a spoluvlastníci sa na základe týchto informácií môžu zúčastniť dražby a nehnuteľnosť dražiť.
V praxi však možno takému ultima ratio predísť, a to na základe § 166 ods. 2 zákona č. 233/ 195 Z. z. Exekučného poriadku v platnom znení. Ten hovorí o tom, že spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe.
TIP: Ak chcete postupovať uvedeným spôsobom, je potrebné čo najskôr kontaktovať príslušného exekútora a dohodnúť s ním podmienky nadobudnutia nehnuteľnosti, aby ste tak predišli samotnej dražbe. Svoj záujem môžete prejaviť ústne alebo písomne. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu týmto spôsobom však podlieha schváleniu súdom. Návrh na schválenie nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu podáva na súd exekútor.
Niekoľko slov na záver
Spoluvlastníctvo akejkoľvek veci vrátane nehnuteľnosti môže mať svoje výhody, podmienkou je však schopnosť spoluvlastníkov otvorene a transparentne navzájom komunikovať a plniť si všetky svoje zákonné povinnosti. Pokiaľ vám spoluvlastníctvo nevyhovuje a dokážete sa dohodnúť na jeho zrušení k spokojnosti všetkých spoluvlastníkov, aj to je cesta, ako vyriešiť takúto situáciu. Napokon legislatíva pamätá aj na prípady, kedy uvedená dohoda nie je možná a v takom prípade môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov osloviť súd a požiadať ho o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.
Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti je tak dôležité otvorene komunikovať právny stav týkajúci sa spoluvlastníctva a veľmi dobre si premyslieť aj to, či je takáto kúpa pre vás výhodná a čo všetko môže v sebe v budúcnosti obnášať.
Ďakujeme vám z váš čas a veríme, že vás náš článok obohatil.
