V praxi je bežnou súčasťou realitného kolobehu života aj nadobúdanie nehnuteľností dedením. Daň z dedičstva bola zrušená ešte v roku 2004, ak však chce dedič predať zdedenú nehnuteľnosť, na túto realitnú transakciu požaduje zákon uplatňovanie špecifických daňových pravidiel, o ktorých by mal budúci predávajúci určite vedieť ešte pred tým, ako sa pustí do predaja zdedenej nehnuteľnosti. Viac o týchto pravidlách si priblížime aj v tomto článku.
Poznámka:
Daň z dedičstva bola zrušená daňovou reformou v roku 2004 a ak dedič zdedí nehnuteľnosť, nemá daňovú povinnosť k tejto nehnuteľnosti súvisiacu so samotným dedením. To znamená, že nemusí tento majetok uvádzať v daňovom priznaní, vďaka čomu nie je povinný platiť daň z príjmu súvisiacu so samotným dedením. Iné je to však v prípade, ak chce nehnuteľnosť nadobudnutú dedením následne predať.
Špecifické pravidlá pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Nie je ničím výnimočným, že dedič chce zdedenú nehnuteľnosť predať. Pokiaľ v nej neplánuje vlastné bývanie alebo iné podnikateľské aktivity, je bežné, že sa snaží zdedenú nehnuteľnosť speňažiť. Ako sme už vyššie avizovali, daň z dedenia platiť nemusí, ak však chce nehnuteľnosť nadobudnutú dedením predať, je potrebné myslieť na to, že s tým súvisia aj niektoré daňové povinnosti. V tomto prípade zákon rozlišuje medzi nehnuteľnosťou nadobudnutou dedením v priamom rade a nehnuteľnosťou nadobudnutou v nepriamom rade.
Nehnuteľnosť nadobudnutá v priamom rade a oslobodenie od dane
Zákon špecifikuje, že o dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok. Môžu to byť napríklad rodičia, deti, starí rodičia alebo vnuci. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutý dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený,to však platí len za podmienky, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).
Poznámka:
Dátum, kedy bola nehnuteľnosť nadobudnutá musí byť jasne preukázateľný.
Nehnuteľnosť nadobudnutá v nepriamom rade a oslobodenie od dane
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade je však v porovnaní s vyššie uvedeným oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy dedič nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva. O dedení v nepriamom rade hovoríme vtedy, ak dedič zdedil nehnuteľnosť napríklad po sestre, bratovi alebo ujovi.
Poznámka:
Pre určenie dátumu je dôležité poznať presný deň, mesiac a rok nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v aktuálnom znení v tejto súvislosti ustanovuje, že vlastníctvo k nehnuteľnosti sa pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do Katastra nehnuteľností SR, ako je to napríklad pri kúpe nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy.
Príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane
Pokiaľ chce dedič predať zdedenú nehnuteľnosť, pričom však nemôže uplatniť ani jedno z vyššie uvedených špecifických zákonných pravidiel (výnimiek), tak príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením nie je oslobodený od dane. V takomto prípade sa dedič stáva daňovníkom s daňovou povinnosťou a ako predávajúcemu zdedenej nehnuteľnosti mu vzniká zo zákona povinnosť priznať príjem z predaja v daňovom priznaní k dani z príjmov znížený o daňové výdavky.
Poznámka:
Do daňových výdavkov si predávajúci dedič môže zahrnúť položky uvedené v ustanovení § 8 ods. 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v aktuálnom znení.
Výška dane pri zdedenej nehnuteľnosti
Ak príjem pri predaji zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane v zmysle vyššie uvedených pravidiel, vzniká dedičovi, ktorý je predávajúcim, priznať príjem v daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie. Výška dane je v takomto prípade 19 %. Treba si však uvedomiť, že táto suma sa neplatí z celkovej predajnej ceny nehnuteľnosti, ale z ceny, ktorá je znížená o spomínané daňové výdavky a z ceny, ktorú označuje zákon o všeobecnú cenu.
Príklad:
Ak je cena nehnuteľnosti v uznesení o dedičstve určená vo výške 200 000 eur a dedič predá nehnuteľnosť za sumu 250 000 eur, tak daň z príjmu bude platiť len z rozdielu týchto dvoch súm, t. j. zo sumy 50 000.
Špeciálna ponuka realitnej kancelárie Nestor Capital
Každý z nás sa špecializuje na inú oblasť a ponúka s tým spojené služby. V spoločnosti Nestor Capital sa v praxi bežne stretávame so situáciami, kedy dokážeme realizovať expresný výkup nehnuteľnosti už počas dedičského konania, a to pri samotnom prerokovávaní dedičstva. Neraz sa pritom s klientmi dohodneme na tom, že vyplatíme aj všetky ich existujúce dlhy a celý proces sa tým významným spôsobom vyčistí a urýchli. Klient potom môže začať s čistým štítom znovu, pričom počas celej spolupráce má k dispozícii profesionálne právne, ekonomické a všetky ostatné služby.
V prípade záujmu o ponúkanú služby poskytujeme bezplatné konzultácie. Kontaktovať nás môžete aj na tomto linku.
Niekoľko slov na záver
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením si vyžaduje znalosť viacerých právnych predpisov a prepája v sebe viaceré právne oblasti vrátane dedenia, daňového práva, exekúcií a mnohých ďalších. Niekedy je ťažké nájsť ideálne riešenie danej dedičskej situácie a vyriešiť ju k spokojnosti všetkých účastníkov. Ako sme už naznačili, predaj zdedenej nehnuteľnosti však možno hladko realizovať ešte počas samotného dedičského konania a často práve vďaka našej intervencii dosiahnu klienti uspokojivé riešenie už v tejto fáze procesu.
Pokiaľ je už dedičské konanie ukončené a dedič chce predať zdedenú nehnuteľnosť, vieme mu poradiť so všetkými aspektmi realitného procesu od úpravy samotnej nehnuteľnosti, jej zveľadení, krokov zahŕňajúcich maximalizáciu predajnej ceny a všetky náležitosti spojené s rýchlym a komfortným predajom vrátane následného daňového poradenstva.
Veríme, že Vás tento článok o niečo obohatil a tešíme sa na prípadnú spoluprácu s Vami.
Tím Nestor Capital
foto: unsplash.com
