Ešte aj v súčasnosti je na trhu množstvo bytov, ktoré sú vlastníctve družstiev a niektorí naši klienti sa nás obracajú s otázkami, ako postupovať pri odkúpení družstevného bytu a aké to má pre nich benefity. Cieľom tohto blogového článku je priblížiť záujemcom povinnosti, ktoré ich čakajú v procese odkúpenia družstevného bytu a niektoré s tým súvisiace právne inštitúty. Zároveň by sme radi poukázali na výhody, ktoré sú spojené s odkúpením družstevného bytu do osobného vlastníctva.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Právny rámec vzťahujúci sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov ďalej upravuje aj zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „občiansky zákonník“) a niektoré ustanovenia možno nájsť aj v iných osobitných predpisoch týkajúcich sa nehnuteľností.
Nadobúdanie vlastníctva k družstevnému bytu?
Zákon o vlastníctve bytov umožňuje členom družstva, aby si odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva. Pri družstevnom byte zároveň vždy platí, že člen družstva nie je osobným vlastníkom družstevného bytu, pretože vlastníkom družstevného bytu je konkrétne družstvo. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda na základe zmluvy o prevode vlastníctva alebo nebytového priestoru v dome, ktorá sa uzatvára s vlastníkom domu alebo právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, prípadne s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru. Zmluvu o prevode vlastníctva k bytu pripravuje príslušné družstvo.
Zákon o vlastníctve bytov pripúšťa aj ďalšie právne inštitúty, na základe ktorých možno nadobudnúť vlastníctvo k družstevnému bytu:
• na základe zmluvy o výstavbe, výstavbe alebo nadstavbe domu,
• dedením,
• rozhodnutím štátneho orgánu.
Upozornenie:
Túto povinnosť nie je potrebné dodržať v prípade, ak sa jedná o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Povinnosť uhradiť zostatkovú hodnotu úveru
Družstvá v minulosti bežne čerpali úvery na výstavbu družstevných bytov. Pri prevode vlastníckeho práva k družstevnému bytu je tak kupujúci povinný uhradiť zostatkovú hodnotu takéhoto úveru podľa evidencia príslušného družstva, tzv. anuitu. V praxi sa tieto sumy pohybujú v rozmedzí od 1 000 do 10 000 eur v závislosti od veku stavby, v mnohých prípadoch je však suma aj nulová. Uplatňuje sa tu teda pravidlo, že čím je byt starší, tým je lacnejší.
Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností
Po kontrole a splatení všetkých úhrad za plnenia spojené s užívaným bytu, podaní písomnej žiadosti o prevod vlastníctva a podpise zmluvy, nasleduje podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do miestne príslušného katastra nehnuteľností. Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu zároveň prechádzajú na právneho nástupcu vlastníka bytu.
Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci, ktorý však môže v zmysle zákona o vlastníctve bytov požadovať náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára od nadobúdateľa bytu.
Cena za vklad do katastra nehnuteľností je 66 Eur alebo 266 Eur, podľa toho, či sa jedná o bežný vklad vlastníckeho práva alebo urýchlený vklad. Člen družstva nadobúda vlastnícke právo k bytu dňom podania návrhu na vklad na príslušnom katastri nehnuteľností. V prípade záujmu môže aj naďalej ostať členom družstva, vo väčšine prípadov však o takéto zotrvanie nie je reálny záujem. Je to najmä z dôvodu, že hlavým motívom členstva v družstve je nájom bytu od družstva, ktorý v prípade prevodu vlastníctva zaniká.
Upozornenie:
Po povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech žiadateľa (člena družstva, ktorý chce odkúpiť byt) je ako nový vlastník nehnuteľnosti povinný prihlásiť sa k miestne príslušnému správcovi dane.
Výhody odkúpenia družstevného bytu
Niektorých ľudí v praxi odrádza administratívny proces spojený s prevodom vlastníctva k družstevnému bytu. Ako sme už vyššie spomenuli, v minulosti boli čakacie doby v mnohých prípadoch skutočne dlhé, avšak v súčasnosti vybavíte celý postup pohodlne a v priebehu jedného mesiaca.
Najväčším benefitom osobného vlastníctva bytu je pritom skutočnosť, že povolením vkladu vlastníckeho práva sa stávate výlučným vlastníkom takejto nehnuteľnosti.
V praxi to znamená, že ste vlastníkom bytu, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva a s takouto nehnuteľnosťou môžete disponovať podľa vašich individuálnych preferencií a potrieb. To znamená, že ho môžete použiť ako zábezpeku pri žiadosti o čerpanie úveru v banke alebo ho darovať vašim deťom či ho prenajať a mať z neho finančný profit.
Pri kúpe alebo obývaní družstevného bytu naopak nie ste vlastníkom tejto nehnuteľnosti. V zmysle platnej a účinnej legislatívy ste v takomto prípade považovaný len za člena družstva, ktorý disponuje členskými právami k užívaniu predmetného bytu. Inými slovami to možno povedať aj tak, že reálne vlastníte podiel len v družstve, s ktorým uzatvárate nájomnú zmluvu, na základe ktorej ste oprávnený užívať (obývať) byt.
Ak by ste chceli predávať družstevný byt, môžete naraziť aj na problém, ktorým je financovanie takejto nehnuteľnosti. Družstevný byt nie je zapísaný v katastri nehnuteľností, čo je jedným z hlavných dôvodov, prečo sa banky zdráhajú poskytovať úvery na takéto nehnuteľnosti.
Každé družstvo má v zmysle zákona vytvorené stanovy, v ktorých uvádza do života pravidlá fungovania daného družstva, ako aj práva a povinnosti jeho členov a možnosti spojené s užívaním bytu. V stanovách družstva tak môže byť napríklad dohodnuté, že danú nehnuteľnosť nemožno prenajímať iným osobám, ako členom družstva. Ak ste vlastníkom družstevného bytu a nebývate v ňom, ale radi by ste ho prenajali, stanovy vášho družstva to však nepovoľujú, vhodnou cestou je odkúpenie tejto nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Vyššie sme už uviedli, že družstvo má povinnosť byt vám odpredať do 2 rokoch od vašej písomnej žiadosti o jeho odkúpenie.
Na záver tak možno zhrnúť, že s bytom v družstevnom vlastníctve sa spájajú viaceré dispozičné obmedzenia, pričom v skutočnosti nie ste jeho vlastníkom. Samotný proces odkúpenia družstevného bytu je pre vás väčšinou výhodný, pričom sa nie je treba obávať ani žiadneho náročného administratívneho procesu či niekoľkoročných vybavovacích lehôt.
