V aktuálnom blogovom článku sme si pre vás pripravili krátky sumár k téme záložného práva, ktorá je úzko spätá s realitnými transakciami. V stručnosti vám pritom priblížime samotný inštitút záložného práva, jeho vznik a zánik a v závere si povieme, či je možné predať nehnuteľnosť, ak na nej viazne záložné právo a aké sú možnosti v takomto prípade.
Čo je záložné právo a aká je jeho funkcia?
Záložné právo patrí k najvýznamnejším zabezpečovacím inštitútom v aktuálnom slovenskom právnom poriadku. Jeho hlavnou úlohou je umožniť záložnému veriteľovi uspokojenie jeho pohľadávky z predmetu zálohu v prípade, ak táto pohľadávka nebola riadne a včas splnená. Záložné právo má v praxi dve základné funkcie, a to zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Záložné právo je vždy viazané na existenciu pohľadávky, čo znamená, že jeho vznik a zánik je spojený so zabezpečovanou pohľadávkou.
Upozornenie: Záložné právo nezaniká v prípade, že sa s pohľadávkou disponuje a v prípade prevodu alebo prechodu pohľadávky môže prejsť na nadobúdateľa pohľadávky. Uvedené platí aj v situácii, kedy je záložné právo zriadené na nehnuteľnosti,s jeho prevodom však musí súhlasiť záložný veriteľ a môžu s ním byť spojené aj ďalšie podmienky ustanovené záložným veriteľom, ktoré musí nový záložca spĺňať.
Záložné právo sa vzťahuje na pohľadávku a jej príslušenstvo, ktorým sú úroky, úroky s omeškania, poplatok z omeškania či iné náklady spojené s jej uplatnením.
Vznik a zánik záložného práva
Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, môže však byť zriadené aj schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, prípadne aj osobitným zákonom.
Upozornenie: Zmluva o zriadení záložného práva musí byť písomná, len ak sa zriaďuje záložné právo na nehnuteľnosť. Zmluva o zriadení záložného práva na hnuteľné veci, nemusí byť vyhotovená v písomnej forme, ak záložné právo vzniká odovzdaním veci Občianskeho zákonníka.
Na vznik záložného práva však zákon vyžaduje ešte jeho registráciu v Notárskom centrálnom registri SR záložných práv alebo inom príslušnom registri. Záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom do Katastra nehnuteľností SR, ak nie je v zákone ustanovené inak. Osobitné zákony môžu vyžadovať registráciu záložných práv aj v ďalších špecializovaných registroch.
Záložné právo zaniká viacerými spôsobmi, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník v § 151md a jednou z možností je aj prevod alebo prechod zálohu. Po zániku záložného práva je potrebné ešte vykonať výmaz z Notárskeho centrálneho registra záložných práv alebo iného príslušného registra, kde bolo zapísané alebo registrované.
Predaj nehnuteľnosti, na ktorú bolo zriadené záložné právo
Financovanie kupovaných nehnuteľností je pri väčšine súčasných realitných obchodov vykonávané prostredníctvom hypotekárneho úveru. Oproti nedávnej minulosti tak už nie je ničím výnimočným nehnuteľnosť, na ktorej je zriadené záložné právo. Ako sme už vyššie spomenuli, záložné právo možno prevádzať a môže prechádzať aj na inú osobu či firmu, v praxi však môžu existovať reálne prekážky, pre ktoré nemôže nový záložca prevziať pôvodný záväzok, alebo nemá záujem o pokračovanie v tomto vzťahu.
Ak je nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem alebo vami predávaná nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, v praxi prichádzajú do úvahy tri potenciálne možnosti:
- splatenie hypotekárneho úveru pôvodným záložcom,
- prevzatie hypotekárneho úveru kupujúcim (novým záložcom), ktorý vstúpi do pozície záložcu za pôvodných podmienok,
- prenesenie hypotekárneho úveru na inú nehnuteľnosť.
Najbežnejšou formou zániku záložného práva v praxi je splatenie hypotekárneho úveru pôvodným záložcom, ktorý na to môže využiť prostriedky z predaja nehnuteľnosti. Menej využívanou možnosťou je prevod záložného práva (hypotekárneho úveru) na nového majiteľa nehnuteľnosti.
Táto možnosť je menej využívaná najmä preto, že záložný veriteľ (väčšinou banka) môže ustanoviť rôzne podmienky, pre ktoré nemožno previesť záložné právo na nového záložcu.
Ak vlastní predávajúci aj iné nehnuteľnosti, môže previesť hypotekárny úver (záložné právo) na takúto nehnuteľnosť, banka ako záložný veriteľ však musí s týmto postupom súhlasiť, pričom predmetná nehnuteľnosť aj záložca musia spĺňať podmienky ustanovené zloženým veriteľom pre takúto transakciu.
TIP: Ak by ste chceli previesť záložné právo napríklad na nehnuteľnosť, ktorú nevlastníte, je potrebné doložiť súhlas vlastníka / vlastníkov nehnuteľnosti.
Proces prevodu záložného práva je právne aj administratívne pomerne náročný a zahŕňa aktívnu komunikáciu so záložným veriteľom (bankou) aj kupujúcim. Rôzne úkony v rámci tohto procesu sú zároveň spoplatnené, takže sa treba pripraviť na to, že to bude niečo stáť.
Každý realitný obchod je však jedinečný a vždy ponúka účastníkom rôzne možnosti. Je dobré zvážiť každú z nich a podrobne ju analyzovať so všetkými dostupnými možnosťami, výhodami aj nevýhodami. Kým sa prepracujete k najoptimálnejšej možnosti, môže to chvíľu trvať, takáto práca je však užitočná a môžete pri nej objaviť riešenie, o ktorom ste predtým nevedeli.
V spoločnosti Nestor Capital máme bohaté skúsenosti nielen s realitnými procesmi, ale aj možnosťami v oblasti ich financovania, s čím vám vždy radi poradíme.
Ďakujeme vám za váš čas strávený pri čítaní tohto článku a veríme, že informácie v ňom obsiahnuté boli pre vás určitým spôsobom užitočné.
Tešíme sa na prípadnú spoluprácu s vami!
