Prečo vyhotoviť kúpnu alebo darovaciu zmluvu na nehnuteľnosť vo forme notárskej zápisnice?

Notárska zápisnica je verejná listina, vďaka čomu má vyššiu dôkaznú silu v porovnaní s bežnými písomnými zmluvami a inými dokumentmi, ktoré nie sú verejnými listinami. V nasledujúcom článku si priblížime viacero výhod, ktoré má vypracovanie kúpnej alebo darovacej zmluvy na nehnuteľnosť vo forme notárskej zápisnice a čo v nej nesmie chýbať. Najmä, ak uvažujete o výkupe nehnuteľnosti, pre zvýšenie právnej istoty vám odporúčame vyhotovenie kúpnej zmluvy vo forme notárskej zápisnice.

• Notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy a pre prípad určitého pochybenie a vzniku škody je riadne poistený. Za vznik škody notár zodpovedá priamo zo zákona. Notár je zároveň povinný poskytnúť klientom číslo svojho poistenia.

• Notárska zápisnica je verejná listina obsahujúca osvedčené podpisy zmluvných strán. Dôkaz o tom, že listina a jej obsah nie sú správne, má pri notárskej zápisnici ten, kto chce preukázať opak toho, čo sa uvádza v zápisnici. Dôkazné bremeno tak leží na tom, kto potrebuje dokázať, že obsah notárskej zápisnice nie je pravdivý.

• Kúpnu zmluvu alebo darovaciu zmluvu vo forme notárskej zápisnice môže uzatvoriť len právne spôsobilá osoba. Notár má pritom prístup do centrálneho registra listín, a teda aj k listinám obsahujúcim rozsudky o obmedzení právnej spôsobilosti. Pri podpise notár vždy zisťuje totožnosť osôb a ich právnu spôsobilosť.

• Ak je predmetom kúpnej alebo darovacej zmluvy nehnuteľnosť, notár si zabezpečuje výpis z listu vlastníctva bezplatne, vďaka čomu klient ušetrí správny poplatok.

• Každá notárska zápisnica má pridelené číslo a možno ju vyhľadať v Notárskom centrálnom registri listín, vďaka čomu je garantovaná jej nemennosť. Notársku zápisnicu tak v praxi nemožno antidatovať.

• Notárska zápisnica je vykonateľná ihneď po jej vyhotovení a vykonateľná notárska zápisnica je exekučným titulom, ktorý je svojou právnou silou rovnocenný so súdnym rozhodnutím.

Kúpna zmluva alebo darovacia zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, tak má väčšiu právnu ochranu v porovnaní so súkromnou zmluvou uzatvorenou medzi zmluvnými stranami. Notár môže klienta zastupovať aj v katastrálnom konaní, takže mnohé úkony má zabezpečené skúseným právnikom a nie je potrebné ich realizovať prostredníctvom inej osoby.

Bežnú súkromnú zmluvu podpisujú len zmluvné strany a ak im zmluvu nepripravuje profesionálny advokát alebo právnik, tak v takomto prípade nemajú istotu, že obsahuje všetky zákonom predpísané náležitosti alebo podmienky, ktoré sú dôležité pre jednotlivé zmluvné strany.

Činnosť notára pri spisovaní notárskej zápisnice je výkonom verejnej moci a notár je štátom kreovaný právny odborník, ktorý je špecialistom na tvorbu právnych listín. Svoju činnosť zároveň vykonáva nezávisle tak, aby boli zabezpečené oprávnené záujmy účastníkov právneho úkonu.

TIP: Notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy.

Náležitosti notárskej zápisnice

Notári spisujú účastníkom na základe ich vyhlásenia notárske zápisnice o zmluvách, závetoch a iných právnych úkonoch. V zmysle zákona č. 323/1992 Zb. Notársky poriadok v aktuálnom znení, musí notárska zápisnica obsahovať nasledovné údaje:

• miesto, deň, mesiac a rok podpísania notárskej zápisnice,
• meno, priezvisko a sídlo notára,
• meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, ak je pridelené, a trvalé bydlisko účastníka, ak je ním fyzická osoba, a názov alebo obchodné meno, identifikačné číslo organizácie, ak je pridelené, a sídlo účastníka, ak je ním právnická osoba, ako aj ich zástupcov, svedkov, dôverníkov a osoby, ktorá ovláda jazyk účastníka,
• vyhlásenie účastníkov, že sú spôsobilí na právne úkony,
• údaj o tom, ako bola preukázaná totožnosť účastníkov a svedkov, najmä druh a číslo platného preukazu totožnosti účastníka,
• ak je účastníkom právnická osoba, údaj o tom, ako bola preukázaná jej existencia, a oprávnenie v jej mene konať,
• obsah právneho úkonu,
• údaj o tom, že zápisnica bola po prečítaní účastníkmi schválená,
• podpisy účastníkov alebo ich zástupcov, a ak boli prizvaní, tiež svedkov, dôverníkov a osoby, ktorá ovláda jazyk účastníka. Ak podpisuje notársku zápisnicu za právnickú osobu ako účastníka fyzická osoba oprávnená v jej mene konať, pripojí iba svoj podpis,
• odtlačok úradnej pečiatky notára a jeho podpis.

Ak sa notárska zápisnica spisuje s účastníkom, ktorý je zastúpený na základe plnomocenstva, pravosť podpisu splnomocniteľa musí byť úradne osvedčená.Úradné osvedčenie pravosti podpisu sa nevyžaduje, ak je splnomocnencom advokát. Splnomocnenie je prílohou notárskej zápisnice.

Notársku zápisnicu možno spísať aj s osobou, ktorá nepočuje, je nemá, nemôže písať a iné, v takomto prípade však zákon predpisuje presný postup a musia byť dodržané podmienky ustanovené v § 47 Notárskeho poriadku a nasledujúcich.

Notár je viazaný mlčanlivosťou a ručí za totožnosť účastníkov zmluvy zo zákona, čo opäť zvyšuje právnu istotu zmluvných strán a pomáha predchádzať podvodným praktikám. Notár tiež vždy dbá o to, aby zmluva vo forme notárskej zápisnice nebola orientovaná jednostranne a významným spôsobom nezvýhodňovalo niektorú zo zmluvných strán. Naši klienti si notárske zápisnice pochvaľujú napríklad aj v prípade výkupu nehnuteľností, čo sa spravidla deje v náročných životných situáciách. Keďže našou snahou je vždy maximalizácia ceny pri výkupe nehnuteľnosti a snaha o to, aby sa nehnuteľnosť prípadne ešte dostala naspäť do rúk svojho pôvodného majiteľa, tak klientom ponúkame, že kúpnu zmluvu pri výkupe nehnuteľností môžeme spísať aj vo forme notárskej zápisnice.