Nájom ako všeobecný právny inštitút zahŕňa mnohé ekonomické vzťahy, ktorých podstatou je odplatné prisvojenie si úžitkovej hodnoty veci nevlastníkom tejto veci. Právny základ tohto vzťahu tvorí nájomná zmluva, na základe ktorej prenecháva prenajímateľ nájomcovi určitú vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky, za ktoré nájomca zaplatí odplatu v podobe nájomného. V nasledujúcom článku si priblížime pojmové znaky nájomnej zmluvy a náležitosti, ktoré musí takáto zmluva obsahovať. Zároveň spomenieme niektoré praktické tipy, ktoré možno tiež zahrnúť do nájomnej zmluvy.
Pojmové znaky nájomnej zmluvy všeobecne
Nájomná zmluva je upravená v § 663 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a uzaviera sa medzi prenajímateľom, ktorý vec odovzdáva do nájmu (prenajíma) a nájomcom, ktorý vec užíva (najíma). Prenajímateľom a nájomcom môže byť akákoľvek právnická alebo fyzická osoba vrátane štátu.
Pojmové znaky nájomnej zmluvy sú nasledovné:
- prenechanie užívania veci alebo brania úžitkov,
- predmet nájmu (určitá vec),
- dočasnosť tohto právneho vzťahu,
- odplata (nájomné za užívanie alebo branie úžitkov).
TIP: Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, táto dočasnosť však nemusí byť v zmluve výslovne dohodnutá. Vec tak môže byť odovzdaná do užívania aj bez konkrétneho časového určenia.
Predmet nájmu
Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá je spôsobilá byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Táto vec však vždy musí byť vhodná na dohodnuté užívanie alebo branie úžitkov. Predmetom nájmu tak môžu byť hnuteľné aj nehnuteľné veci, ktoré musia byť určené individuálne, pričom uvedená požiadavka je splnená aj pri nehnuteľnostiach, ktoré sa vždy považujú za veci určené individuálne. Predmetom nájmu môže byť vec ako celok (napríklad dom alebo pozemok), alebo len ich časť (byt, nebytové priestor, časť múru určená na prenájom a reklamu a iné).
Poznámka: V praxi spravidla musí ísť o vec, ktorá sa dohodnutým užívaním alebo braním úžitkov nespotrebuje. Predmetom nájmu však môžu byť aj veci, ktorú sú podľa svojich vlastností spotrebovateľné.
Dočasnosť nájmu
Nájom sa najčastejšie dohaduje na určitú dobu, zákon však umožňuje zmluvným stranám dohodnúť nájom aj bez časového obmedzenia. K ukončeniu nájmu bez časového obmedzenie môže dôjsť dohodou zmluvných strán, prípadne výpoveďou.
Odplata za nájom (nájomné)
Nájomné musí byť v zmluve dohodnuté, môže však spočívať v peňažnom aj nepeňažnom plnení. Nájomné sa väčšinou platí pravidelne, ale zákon nevylučuje ani jednorazové plnenie nájmu. Výška nájmu je na dohode zmluvných strán, pokiaľ nie je plne alebo sčasti regulované osobitnými právnymi predpismi. Rovnako splatnosť nájmu je na dohode zmluvných strán.
Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, tak na obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady aj udržiavať. Nájomca je na druhej strane oprávnený užívať vec spôsobom určeným v nájomnej zmluve. Ak sa takýto spôsob neurčil, tak je nájomca povinný užívať vec primerane k jej povahe a určeniu. Ak povaha veci vyžaduje jej užívanie, je nájomca povinný vec užívať takým spôsobom, aby sa neznehodnotila.
TIP: Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do prenájmu, ak sa v nájomnej zmluve s prenajímateľom nedohodol inak. Ak dá nájomca vec do prenájmu v rozpore so zmluvou, má prenajímateľ priamo zo zákona právo na odstúpenie od nájomnej zmluvy.
Nájomca je povinný riadne sa starať o vec a predchádzať vzniku škôd na nej.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Každá zmluva musí obsahovať tzv. povinné náležitosti, ktoré zákon vyžaduje na jej vstup do platnosti a účinnosti. Pri nájomnej zmluvesú to nasledovné údaje:
- označenie zmluvných strán – prenajímateľa a nájomcu tak, aby neboli v praxi zameniteľné s inými osobami. Pri fyzických osobách je to spravidla meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu. U právnických osôb sa uvádza obchodné meno, sídlo firmy, IČO a zápis v príslušnom registri. Možno však pripojiť aj ďalšie identifikačné údaje alebo informácie o osobách (štatutárny orgán a iné),
- predmet nájmu a rozsah jeho používania – predmetom nájmu môže byť byt, nebytový priestor, dom, pozemok a iné nehnuteľnosti či hnuteľné veci. Označenie veci musí byť presné a pri nehnuteľnostiach musí obsahovať aj údaje vyplývajúce z katastra nehnuteľností, ako je katastrálna územie, označenie parcely, číslo pozemok, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, názov obce a názov okresu. Zároveň je potrebné uviesť rozsah, v ktorom sa bude predmetná nehnuteľnosť prenajímať – napríklad počtom izieb alebo veľkosťou obytnej plochy. Aj v tomto prípade odporúčame čo najpresnejšie špecifikovať daný predmet nájmu, aby v budúcnosti nedošlo k pochybnostiam o jeho určení a veľkosti,
- výška nájomného – bezplatný nájom nie je možný, takže výška nájmu musí byť minimálne 1 cent. Ak by nájomné nebolo medzi zmluvnými stranami dohodnuté, nešlo by už o nájomnú zmluvu, ale napríklad o pôžičku, ktorá môže byť aj bezodplatná. V zmluve je zároveň potrebné určiť aj spôsob jeho platenia vrátane dátumu splatnosti.
- výška úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu – ak sa jedná a nájom nehnuteľnosti, táto suma musí byť oddelená od samotného nájmu. V nájomnej zmluve je tak potrebné samostatne uviesť výšku sumy, ktoré bude nájomca platiť za plyn, elektrinu, ohrev vody, príspevky do fondu opráv a iné plnenia spojené s užívaním predmetnej nehnuteľnosti,
TIP: Zákon túto povinnosť nevyžaduje, v praxi však odporúčame v nájomnej zmluve upraviť aj opis nehnuteľnosti, jeho stavu pri odovzdaní nájomcovi a opis jeho príslušenstva. Ak má predmet nájmu nejaké vady, na ktoré prenajímateľ nájomcu upozornil, odporúčame opísať aj tieto vady.
Nájom vzniká nájomnou zmluvou, pri ktorej však zákon nevyžaduje písomnú formu. To však neplatí pri osobitných druhoch nájmu, ako je napríklad nájom nebytových priestorov. Vo všeobecnosti však možno v rámci zvýšenia právnej istoty medzi účastníkmi právneho vzťahu odporučiť, aby nájomnú zmluvu uzavreli písomne a jasne v nej špecifikovali všetky náležitosti spojené s nájmom. Ak nie je uzavretá nájomná zmluva na byt či nebytový priestor písomne, zákon vyžaduje aspoň vyhotovenie zápisnice o tomto úkone.
Zánik nájmu môže nastať na základe rôznych právnych skutočností. Ak je nájom uzavretý na určitú dobu, zaniká uplynutím tejto doby. Pri nájmoch uzavretých na dobu neurčitý môže nájom zaniknúť len výpoveďou. Zákon všeobecne nepredpisuje písomnú formu výpovede. Pri zániku nájmu bytu alebo nebytového priestoru však zákon predpisuje aj písomnú formu výpovede nájmu. Možnosť výpovede má prenajímateľ aj nájomca.
Zákon obsahuje aj ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán pri nájme, ktoré možno vložiť do nájomnej zmluvy, prípadne v nej možno ustanoviť vlastné podmienky, ktoré však nikdy nesmú odporovať zákonu a dobrým mravom.
