Čo všetko musí obsahovať kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti?

Predaj a kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné náležitú pozornosť. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Kúpna zmluva patrí v praxi k najbežnejším odvodeným spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva, pričom ide o dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Čo všetko musí obsahovať kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosť, si priblížime v nasledujúcich riadkoch.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti. Pri kúpnej zmluve, kde je predmetom kúpy nehnuteľnosť, sú to nasledujúce náležitosti:

• kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku. Osobitosťou kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť zároveň spočíva v tom, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušnou správou katastra,
• riadne označenie zmluvných strán,
• riadne označenie predmetu kúpy,
• dohoda o cene,
• záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu,
• záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy od predávajúceho.

Dôležité upozornenie: Stačí, ak v zmluve chýba ktorákoľvek z vyššie uvedených náležitostí, a zmluva v takomto prípade nie je platná od samého začiatku.

Predmet kúpy

Jednou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je predmet kúpy. Zákon ustanovuje, že predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Vzhľadom na to, že podstata kúpnej zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva, predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy. Kupujúci totiž nemôže nadobudnúť vec do vlastníctva od nevlastníka veci.

Riadne označený predmet kúpy v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Pri budovách je potrebné uviesť aj súpisné číslo, číslo listu vlastníctva a parcelu.

TIP: Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci. Výnimku z toho pravidla určil zákon, keď ustanovil, že predmetom kúpnej zmluvy sú aj aj byty a bytové priestory, hoci tieto sú inak súčasťou technicky nedeliteľnej veci (obytného domu).

Dohoda o cene

Ďalšou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy je aj dohoda o cene. Zmluvné strany kúpnej zmluvy teda majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi. Za neprimeranú cenu sa všeobecne u predávajúceho považuje taká dohodnutá cena, ktorá významným spôsobom prevyšuje ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk a u kupujúceho taká, ktorá výrazne nedosahuje oprávnené náklady.

Identifikácia zmluvných strán

Pri kúpnej zmluve je nevyhnutné riadne identifikovať obidve zmluvné strany – predávajúceho a kupujúceho. Obe zmluvné strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje ani to, aby boli na ktorejkoľvek alebo oboch stranách aj viacerí kupujúci alebo predávajúci. V praxi sa do zmluvy vkladajú údaje, ako je meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu, pričom všetky tieto údaje sú potrebné z pohľad katastrálneho úradu.

Náležitosti kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je predaj a kúpa bytu

Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj náležitosti ustanovené zákonom č. 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v aktuálnom znení (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“).

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje, že zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome tiež musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí (vyššie spomenutých) musí obsahovať aj nasledujúce:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) zákona,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

Pri podpise kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musia byť podpisy predávajúcich overené na notárskom alebo matričnom úrade.