Kúpa a predaj nehnuteľností sú dôležité kroky v živote mnohých ľudí. Je to často veľká investícia a rozhodnutie, ktoré má dlhodobý vplyv na vašu finančnú situáciu. Pri predaji nehnuteľnosti je však potrebné mať na pamäti aj daň z predaja nehnuteľnosti, ktorá sa na Slovensku vzťahuje na tento typ transakcie.
Čo je daň z predaja nehnuteľnosti?
Daň z predaja nehnuteľnosti, známa aj ako daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, je daňový poplatok, ktorý sa platí štátu pri predaji nehnuteľnosti. V zásade ide o daň zo zisku, ktorý dosiahnete pri predaji svojej nehnuteľnosti. Tento zisk je rozdiel medzi predajnou cenou nehnuteľnosti a jej obstarávacou„nákupnou“ cenou.
Ako sa vypočítava daň z predaja nehnuteľnosti?
Výpočet dane z predaja nehnuteľnosti na Slovensku nie je až tak zložitý, ale existuje niekoľko základných pravidiel, ktoré môžete mať na pamäti:
- Základ dane: Základ dane predstavuje rozdiel medzi predajnou cenou nehnuteľnosti a jej obstarávacou cenou mínus finančné prostriedky ktoré ste investovali do nehnuteľnosti. Tento zisk je základom pre výpočet dane.
Príklad: V roku 2020 ste kúpili nehnuteľnosť za 200 000 v roku 2023 ste sa ju rozhodli predať za 220 000€. Počas tých troch rokov investovali svoje finančné prostriedky v hodnote 5 000€.
Základ dane (suma z ktorej sa vypočítava daň) sa počíta ako 220 000 – 200 000 – 5 000= 15 000. Takže zo sumy 15 000€ platíte daň.
- Sadzba dane: V roku 2023 daňový základ do výšky 41 445,46 eur bude zdanený sadzbou 19 %. Ak suma prekročí túto hranicu, daňová sadzba sa zvýši na 25 %.
Okrem toho, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha tiež zdravotným odvodom vo výške 14 % z vymeriavacieho základu.
Aké výdavky si môžete uplatniť pri výpočte základu dane?
Finančné prostriedky, ktoré ste investovali do nehnuteľnosti a o ktoré si môžete ponížiť základ dane môžeme rozdeliť do dvoch skupín. Prvou skupinou sú výdavky na ktoré ste mali pri obstaraní nehnuteľnosti napr. úroky z úveru alebo poplatok za právne služby. Druhou skupinou sú výdavky ktoré boli vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti napr. rekonštrukcia nehnuteľnosti, opravy, výdavky spojené so zariadením bytu, znalecký posudok a podobne.
Pozor! Výdavky, ktoré boli vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti musia byť jasné a preukázateľné, aby ste ich vedeli v prípade potreby zdokladovať a odôvodniť.
Kedy daň platiť nemusíte?
Príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorý sa neuplatňuje daň, sa nemusí uvádzať v daňovom priznaní. Toto oslobodenie od dane upravuje § 9 zákona o dani z príjmov. V roku 2023 sú od dane z príjmov oslobodené príjmy predovšetkým z predaja nehnuteľností podľa nasledujúcich podmienok:
- Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku, a to až po uplynutí 5 rokov od dátumu jej nadobudnutia.
- Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku a bola nadobudnutá dedením v priamom rade (napríklad rodičia, deti, starí rodičia, vnuci a podobne), alebo nejakým z manželov, pričom musí uplynúť aspoň 5 rokov od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa alebo poručiteľov.
- Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku a bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade (napríklad po sestre, bratovi, ujovi a podobne), až po uplynutí piatich rokov od dátumu, keď dedič nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, a nie až po zapísaní do katastra nehnuteľností, ako je to pri obdobnom prevode nehnuteľnosti.
- Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola súčasťou obchodného majetku, a to až po uplynutí 5 rokov od jej vyňatia z obchodného majetku.
Ako sa pripraviť na daň z predaja nehnuteľnosti?
Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité byť dobre pripravený na daňové povinnosti. Tu je niekoľko tipov, ako sa pripraviť:
Uschovajte si dokumentáciu: Uchovávajte podrobnú dokumentáciu o nákupe a predaji nehnuteľnosti, vrátane faktúr, zmlúv a iných dôležitých dokumentov.
Konferujte s odborníkom: Daňový systém je zložitý a mení sa. Konzultácia s daňovým poradcom alebo právnikom môže byť užitočná, aby ste sa vyhli prípadným chybám pri výpočte dane.
Plánujte dopredu: Ak viete, že plánujete predaj nehnuteľnosti, plánujte ho vopred tak, aby ste mohli optimalizovať svoje daňové povinnosti.
Záver
Daň z predaja nehnuteľnosti je dôležitý aspekt pri kúpe a predaji nehnuteľnosti na Slovensku. Je dôležité poznať pravidlá a postarať sa o správnu dokumentáciu. Konzultácia s odborníkom vám môže pomôcť zabezpečiť, aby ste mali čo najmenšie daňové povinnosti a aby bol celý proces čo najhladší.
foto: unsplash.com
