Problematika dražieb je pomerne komplexnou oblasťou a preto nie je možné všetky dôležité informácie obsiahnuť v jednom článku. Oblasť dražieb patrí medzi citlivé a pre mnohých nie je jednoduché zorientovať sa v množstve právnych predpisov pokrývajúcich túto problematiku. V aktuálnom blogu si v skratke priblížime rozdiel medzi dobrovoľnou a exekučnou dražbou a samotný priebeh dobrovoľnej dražby s upozornením na niektoré praktické aspekty spojené s výkupom nehnuteľnosti.
Aký je rozdiel dobrovoľnou a exekučnou dražbou?
Pre lepšie pochopenie inštitútu dobrovoľnej dražby si na úvod v skratke priblížime, čo je dobrovoľná dražba v porovnaní s dražbou vedenou podľa zákona ť. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej len ako „exekučný dražba“), pričom dobrovoľnú dražbu upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.
Hlavný rozdiel medzi dobrovoľnou a exekučnou dražbou spočíva v tom, že pri exekučnej dražbe ide o výkon verejnej moci súdnym exekútorom, kedy prebieha celý proces pod dohľadom exekučného súdu. Dobrovoľná dražba má naopak súkromno-právny charakter a jej priebeh nie je kontrolovaný zo strany verejnej moci.
Poznámka: Výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby má v porovnaní s exekučnou dražbou výhodu v tom, že záložný veriteľ nepotrebuje exekučný titul na dosiahnutie uspokojenia svojej pohľadávky, čo celý proces urýchľuje oproti exekučnej dražbe.
Kto môže byť účastníkom dobrovoľnej dražby?
Účastníkom dobrovoľnej dražby môže byť osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené zákonom. Účastníkom dražby však vždy musí byť osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony. Môže to napríklad byť aj štát alebo iná právnická osoba, ktorá spĺňa podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Tento právny predpis zároveň obsahuje v § 5 negatívne vymedzenie osôb, ktoré sa nemôžu zúčastniť na dobrovoľnej dražbe.
Poznámka: Účastníkom dobrovoľnej dražby napríklad nemôže byť samotný dražobník ani jeho zamestnanci, či osoba blízka dražobníkovi, ktorú dražobník ovláda, právnická osoba, v ktorej je dražobník alebo jeho zamestnanec štatutárnym orgánom, prokuristom alebo spoločníkov, ako aj ďalšie osoby uvedené v § 5 zákona o dobrovoľných dražbách.
Priebeh dobrovoľnej dražby
Samotná dobrovoľná dražba nemá zložitý priebeh. Po splnení zákonom predpísaných podmienok sa účastník dostaví na dražbu vo vpred ustanovenom termíne. Účastník dražby je ešte pred začiatkom dražby povinný na vyzvanie dražobníka alebo osoby ním písomne poverenej preukázať svoju totožnosť, prípadne oprávnenie konať za účastníka dražby, dať sa zapísať do zoznamu účastníkov dražby, a ak sú rozdávané dražobné čísla, prevziať dražobné číslo. Ak je zároveň požadované zloženie dražobnej zábezpeky, účastník dražby je povinný doložiť aj doklad o zložení dražobnej zábezpeky.
Účastníci dražby sú ďalej povinní doložiť čestné vyhlásenie o tom, že nie sú osobou vylúčenou z dražby v zmysle § 5 zákona o dobrovoľných dražbách. Zamestnanec príslušného živnostenského úradu poverený kontrolou vykonávania dražby sa preukazuje aj svojím poverením. S výnimkou podmienok uvedených v tomto zákone alebo v osobitnom predpise nie je možné od účastníkov dražby požadovať splnenie ďalších podmienok.
Samotná dražba sa následne otvára vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie. Ak je predmetom dražby kultúrna pamiatka, licitátor je povinný uviesť aj túto skutočnosť vo vyvolaní.
Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie podanie. Ak nebolo cez dvojitú výzvu a vyhlásenie licitátora: „Ak neurobí niekto z prítomných účastníkov dražby podanie vyššie, ako bolo podanie naposledy urobené účastníkom dražby (označenie účastníka dražby, ktorý urobil najvyššie podanie), udelím mu príklep“ urobené vyššie podanie, oznámi licitátor ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie. Svojím podaním je účastník dražby viazaný.
Ak urobí niekoľko účastníkov dražby súčasne rovnaké podanie v rámci toho istého vyvolania a ak nebolo urobené vyššie podanie, rozhodne licitátor žrebom o tom, komu z nich príklep udelí. V prípade, že nebolo urobené najnižšie podanie, zníži licitátor najnižšie podanie o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby.
Poznámka: Ak má niektorý z účastníkov dražby predkupné právo k predmetu dražby a ak to preukáže dražobníkovi ešte pred otvorením dražby, nie je tento účastník určeným prihodením viazaný. Ak urobí podanie v rovnakej výške ako najvyššie podanie, udelí licitátor príklep účastníkovi dražby oprávnenému z predkupného práva.
Dražba sa končí udelením príklepu. Ak nebolo pri dražbe urobené ani najnižšie podanie alebo ak nebolo urobené najnižšie podanie ani po jeho znížení, licitátor dražbu ukončí.
Dôležitá informácia: Výkup nehnuteľnosti môžete uskutočniť ešte aj bezprostredne pred začatím dražby, pričom dražba sa v takomto prípade zastavuje. Nehnuteľnosť si následne môžete prenajať, prípadne ju od nás odkúpiť naspäť. Je to vždy lepšie riešenie, ako keď o ňu v dražbe prídete. Jednotlivé modely vždy závisia na našej vzájomnej dohode s klientom a jeho osobnými možnosťami.
Našim klientom vždy odporúčame, aby akékoľvek problémové záležitosti začali riešiť čo najskôr. V živote sa každý z nás môže dostať do situácie, ktorá nám dá zabrať, jej zhoršeniu však dokážeme predchádzať okamžitým konaním a otvorenou komunikáciou s príslušnými inštitúciami. Ak neviete, čo robiť a dostali ste sa do finančných ťažkostí, radi vám poradíme, ako postupovať. Vašu nehnuteľnosť dokážeme vykúpiť a s ohľadom na vaše prianie a možnosti si môžeme nastaviť aj model so spätným lízingom či iné preferované varianty.
Pri výkupe nehnuteľností štandardne vychádzame z trhovej ceny nehnuteľnosti ustanovenej znalcom a klientom vyplácame maximálnu možnú kúpnu cenu, ktorá odráža možnosti lokality, v ktorej sa nachádza, technické stav nehnuteľnosti a ďalšie faktory vyplývajúce na hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti. Vnajkrajnejšom prípade dokážeme vašu nehnuteľnosť odkúpiť aj tesne pred začatím konania dražby, ideálne je však nenechať veci zájsť až takto ďaleko. Dražba nehnuteľnosti je už také ultimaratio – konečné riešenie, pričom pri akýchkoľvek problémoch možno nájsť aj iné menej bolestivé riešenia.
