Exekúcia a podmienky pri dražbe predajom nehnuteľnosti

Základným účelom civilného exekučného konania je nútená realizácia súdneho alebo iného rozhodnutia, ktoré tvorí exekučný titul. Cieľom tohto procesu je najmä uspokojenie pohľadávky oprávneného, ktorá bola priznaná vykonateľným exekučným titulom. V rámci exekúcie možno uspokojiť pohľadávku veriteľa aj predajom nehnuteľnosti, zákon však v tomto prípade ustanovuje určité podmienky a obmedzenia, o ktorých si viac povieme v aktuálnom blogu.

Exekučné konanie

Exekučné konanie sa riadi ustanoveniami zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej len ako „zákon exekučný poriadok“).

Hlavným cieľom exekučného konania je uspokojenie práv oprávneného, ktoré je však možné realizovať len za súčasnej ochrany povinného a tretích osôb pred nadmernými alebo nepodstatnými zásahmi do práv týchto osôb. Pri výkone exekúcie sa tak v praxi uplatňujú nasledujúce základné princípy:

• exekúciu možno vykonať len na uspokojenie existujúcich práv,
• exekúciu možno vykonať len za podmienok a spôsobmi ustanovenými v zákone,
• exekúciu možno vykonať len v rozsahu, ktorý stačí na uspokojenie oprávneného,
• exekúciu možno vykonať len z majetku povinného.

Exekúcia predajom nehnuteľnosti v prvom rade predpokladá existenciu predmetnej nehnuteľnosti. Za nehnuteľnosti sú v zmysle Občianskeho zákonníka považované pozemky alebo stavby pevne spojené so základom, pričom nehnuteľnosťami sú aj byty a nebytové priestory. Exekúcia predajom nehnuteľnosti však postihuje aj súčasti a príslušenstvo nehnuteľnosti.

Upozornenie: K exekúcii predajom nehnuteľnosti možno v zmysle zákona pristúpiť len vtedy, ak sú splnené nasledovné podmienky:

• predovšetkým musí byť preukázané vlastníctvo povinného k predmetnej nehnuteľnosti. Vlastnícke právo sa preukazuje výpisom z katastra nehnuteľností, v praxi to však niekedy môžu byť aj iné spôsoby,
• ak je nehnuteľnosť predmetom záložného práva, záloh môže byť predmetom exekúcie len vtedy, ak je oprávnený záložným veriteľom, alebo vtedy, ak záložný veriteľ súhlasí s vykonaním exekúcie. Ak je zriadených viac záložných práv, súhlasiť musia všetci záložní veritelia,
• exekúcia je neprípustná aj vtedy, ak by jej realizácia znamenala vykonanie exekúcie v širšom rozsahu, ako je pohľadávka oprávneného, jej príslušenstvo a trovy konania, ak má povinný dostatok iného majetku,
• exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak má povinný v tejto nehnuteľnosti trvalý pobyt a výška pohľadávky (bez príslušenstva) je minimálne 2 000 eur bez príslušenstva,
• exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať len vtedy, ak oprávnený s týmto spôsobom súhlasí,
• exekúciu predajom nehnuteľnosti nemožno vykonať ani vtedy, ak je povinnému v konaní o určenie vlastníctva podľa osobitného predpisu vykonateľným neodkladným opatrením uložená povinnosť zdržať sa prevodu vlastníckeho práva k nej.

Začiatok exekúcie

Samotná exekúcia predajom nehnuteľnosti sa začína vydaním upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, v ktorom exekútor označí predávanú nehnuteľnosti, oprávneného požiada o udelenie súhlasu, zakáže povinnému, aby nehnuteľnosť previedol na niekoho iného alebo aby ju zaťažil, uloží povinnému, aby do troch dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie oznámil exekútorovi, či a kto má k nehnuteľnosti predkupné právo s poučením, že pri neoznámení zodpovedá za škodu tým spôsobenú.

Upovedomenie o začatí exekúcie doručí exekútor okrem oprávneného a povinného aj spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovi bytového domu, okresnému úradu, daňovému úradu, Úradu vládneho auditu a obci, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, ako aj okresnému úradu, v ktorého obvode je bydlisko povinného. Okrem toho sa upovedomenie o začatí exekúcie vyvesí na úradnej tabuli exekútora až do vyvesenia dražobnej vyhlášky.

Exekúcia sa vykonáva dražbou

Exekútor vydá exekučný príkaz (príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti) po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, keď sa mu doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol.

Exekučný príkaz sa následne doručuje oprávnenému, povinnému, spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovi bytového domu, okresnému úradu, daňovému úradu, Úradu vládneho auditu a obci, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, ako aj okresnému úradu, v ktorého obvode je bydlisko povinného.

Po vydaní exekučného príkazu je exekútor povinný zaobstarať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Exekútor na žiadosť znalca poskytne súčinnosť potrebnú na vypracovanie posudku. O čase a mieste oceňovania nehnuteľnosti upovedomí oprávneného, povinného, spoluvlastníkov, ako aj osoby, pre ktoré viaznu na nehnuteľnosti iné závady.

Povinný musí umožniť exekútorovi alebo jeho zamestnancovi a znalcovi prístup na oceňovanú nehnuteľnosť. Na účely vypracovania znaleckého posudku je exekútor oprávnený vymôcť si na oceňovanú nehnuteľnosť prístup.

Dražobná vyhláška je procesným úkonom exekútora, ktorým v ďalšom kroku oboznamuje osoby a orgány ustanovené právnymi predpismi s časom a miestom konania dražby, označuje nehnuteľnosti, jej príslušenstvo a vlastníka, obsahuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti určenú znaleckým posudkom, výšku zábezpeky a potrebné údaje k zábezpeke, najnižšie podanie, spôsob zaplatenia najvyššieho podania, závady a súvisiace ustanovenia k závadám, ustanovenia o prechod práv a úžitkov z nehnuteľnosti, odovzdaní nehnuteľnosti a ďalšie povinné ustanovenia podľa § 140 a nasled. exekučného poriadku.

Nadobudnutie vlastníckeho práva

Dražiteľovi, ktorý urobil na dražbe najvyššie podanie, udelí exekútor príklep, čím sa z dražiteľa stáva vydražiteľ. Udelenie príklepu však v tomto prípade ešte podlieha schváleniu súdom. Sú rozhodne o tom, či udelenie príklepu schvaľuje, a to do 60 dní od doručenia žiadosti exekútora o jeho schválenie spolu s príslušnými podkladmi, na základe ktorých bol príklep udelený. Proti uzneseniu súdu už odvolanie nie je prípustné. Súd udelenie príklepu neschváli, ak zistí, že bol porušený zákon.

Zákon obsahuje aj ďalšie alternatívy v prípade, že dražba nebola úspešná alebo prichádza do úvahy opätovná dražba. Všetky tieto postupy sú riadeným zákonom a z uvedeného je zrejmé, že trvajú pomerne dlho, pričom pre samotného povinného nepredstavujú tú najlepšiu alternatívu, ako sa dostať zo svojej ťaživej životnej situácie.

Niekoľko slov na záver

Ak ste dlžníkom, alebo ste sa z akéhokoľvek dôvodu dostali do finančných problémov, ktoré nedokážete momentálne efektívne vyriešiť, odporúčame vám okamžite začať komunikovať s príslušnými oprávnenými osobami alebo inštitúciami alebo bankami, čím dokážete často predchádzať exekúcii a aj predaju vášho majetku. Naša spoločnosť vám ponúka právne poradenstvo a konzultácie v týchto situáciách a v prípade, že vám hrozí dražba, dokážeme vašu nehnuteľnosť rýchlo a bezpečne odkúpiť, pričom vám ponúkame aj možnosť jej spätného lízingu s kompletným právnym poradenstvo pri riešení danej situácie. V prípade akýchkoľvek otázok nás neváhajte kontaktovať.