Ako sa začína dobrovoľná dražba a dokedy možno realizovať výkup nehnuteľnosti?

Tak, ako je to so všetkým, aj dražba má dve strany mince. Ak je vaša nehnuteľnosť predmetom dražby, je to pre vás ťažké a vo väčšine prípadov je takáto situácia dôsledkom dlhodobo neriešených problémov. Pre kupcov na druhej strane predstavuje možnosť získať zaujímavé predmety alebo nehnuteľnosti, ktoré môžu aj nemusia byť zakúpené za výhodnejšiu cenu. Pokiaľ vám hrozí dražba nehnuteľnosti a chcete situáciu ešte zachrániť, jednou z možností, ktorú môžete využiť až do začiatku dražby, je výkup nehnuteľnosti, prípadne jej spätný lízing či iné dostupné možnosti na základe vzájomnej dohody a vašich možností.

Čo je to dobrovoľná dražba?

Dobrovoľná dražba je upravená v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o dobrovoľných dražbách“). Ustanovenie § 2 tohto právneho predpisu definuje, že za dražbu považujeme verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby. Za dražbu pritom zákon považuje aj verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.

Čo môže byť predmetom dražby?

Predmetom dražby môže byť akákoľvek vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, prípadne súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a za predpokladu, že tieto predmety spĺňajú podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Zákon zároveň definuje, čo nemôže byť predmetom dobrovoľnej dražby. V praxi ide napríklad o predmet dražby, s ktorým navrhovateľ dražby alebo dražobník na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo vykonateľného rozhodnutia orgánu verejnej správy nesmie nakladať, ani predmety, pri ktorých konanie dražby vylučuje osobitný predpis, cenné papiere či majetok vo vlastníctve štátu, obce alebo určených právnických osôb. Ak uvažujete o dobrovoľnej dražbe, je potrebné nazrieť do § 3 zákona o dobrovoľných dražbách, aby ste zistili, či je váš predmet spôsobilý dražby.

Účastník dražby

Účastníkom dražby je osoba, ktorá je prítomná na dražbe a ktorej hlavným cieľom je urobiť podanie. Zákon ustanovuje, že takáto osoba musí spĺňať aj ďalšie podmienky uvedené v § 5 zákona o dobrovoľných dražbách. Účastníkom dražby zároveň musí byť osoba spôsobilá na právne úkony a môže ním byť aj štát. Účastníkom dražby však napríklad nemôže byť osoba, ktorá nemôže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby osoby, na ktorých majetok bol vyhlásený konkurz alebo voči ktorým bol zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku alebo ohľadne ich majetku bolo opätovne potvrdené nútené vyrovnanie, a to po dobu troch rokov od zrušenia konkurzu, jeho zamietnutia pre nedostatok majetku alebo do troch rokov od skončenia opätovného vyrovnania, pričom nikto nesmie dražiť za nich. Ustanovenie § 5 obsahuje aj vymedzenie ďalších osôb, ktoré nemôžu byť účastníkmi dražby.

Dražobník, navrhovateľ dražby a licitátor

Dražobníkom je v zmysle zákona osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené právnymi predpismi a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti.

Navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

Licitátorom môže byť len fyzická osoba, ktorá má plnú spôsobilosť na právne úkony, je zdravotne spôsobilá na výkon tejto funkcie a je oprávnená konať v mene a na účet dražobníka úkony na dražbe.

Niektoré kroky pred začiatkom dražby

Ešte predtým, ako sa pristúpi k realizácii samotnej dražby, zákon ustanovuje jednotlivým subjektom a osobám výkon viacerých povinností. Osoby a veci musia byť vždy označené spôsobom vylučujúcim ich zámenu. Písomnosti, ktoré musia byť doručené, musia byť tiež doručované zákonom predpísaným spôsobom a v predpísaných lehotách.

TIP: Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, dražobník je povinný doplniť zasielané písomnosti o údaje a doklady ustanovené osobitnými predpismi na základe výzvy okresného úradu, v ktorého obvode sa predmet dražby nachádza. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza.

V rovnakej lehote je povinný zverejniť oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete, ako aj najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie zverejniť.

Dražobník je povinný umiestniť na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa zákona. Zároveň je povinný v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe. Vlastník predmetu dražby je povinný strpieť umiestnenie takéhoto označenia.Miesto, dátum a čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe.

Spôsob úhrady ceny, podmienky predaja predmetu dražby vydražiteľovi a minimálne prihodenie musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby s ohľadom na zvláštnosti a hodnotu predmetu dražby, nesmú však byť určené tak, aby nebol obmedzený záujem o účasť na dražbe.Medzi ďalšie úkony patrí aj samotné ohodnotenie predmetu dražby, jeho obhliadka, zloženie dražobnej zábezpeky do notárskej úschovy a ďalšie činnosti uvedené v zákone.

Dôležitá informácia: Dražbu je vždy možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom.Táto podmienka sa však neuplatňuje v prípade, ak ide o majetok štátu, ak je dražobníkom orgán štátnej správy, alebo ak ide o majetok územného samosprávneho celku, ak je dražobníkom tento územný samosprávny celok alebo ak je dražobníkom navrhovateľ dražby.

Priebeh dražby

Konanie dražby sa začína oznámením dražobníka, ktoré obsahuje základné údaje o prebiehajúcej dražbe a konkrétnych okolnostiach a podmienkach dražby v súlade s platnými a účinnými právnymi predpismi. Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to najmenej 15 dní pred otvorením dražby.

Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, je dražobník povinný uverejniť takéto oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.

Dôležitá informácia: Ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, je dražobník povinný zaslať oznámenie v rovnakých lehotách aj osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné právo zapísané v katastri nehnuteľností, a tiež príslušnému okresnému úradu na vyznačenie poznámky.

Nadobudnutie vlastníckeho práva

Ak vydražiteľ uhradil dosiahnutú cenu vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby už samotným udelením príklepu licitátora. Uvedené však neplatí, ak je vydražiteľom osoba, ktorá má v zmysle platnej a účinnej legislatívy povinnosť zapisovať sa do registra partnerov verejného sektora podľa zákona č. 325/2016 Z. z. o registri partnerov verejného sektora a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Ak ide o nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť alebo o hnuteľnú vec, kde najnižšie podanie presiahne 33 193,92 eur, dostane vydražiteľ dve vyhotovenia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice bez zbytočného odkladu. 

Ak ide o byt, dom alebo inú nehnuteľnosť, zašle dražobník po zaplatení ceny predmetu dražby jedno vyhotovenie osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení bez zbytočného odkladu príslušnému okresnému úradu. Ak nadobudol vydražiteľ vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby, je dražobník povinný podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe odovzdať predmet dražby a listiny, ktoré osvedčujú vlastnícke právo a sú nevyhnutné na nakladanie s predmetom dražby alebo osvedčujú iné práva vydražiteľa k predmetu dražby, bez zbytočného odkladu vydražiteľovi; vydražiteľ prevzatie predmetu dražby písomne potvrdí.

Akákoľvek dražba je svojím spôsobom konečným riešením dlhodobo neriešených problémov. My preto vždy odporúčame našim klientom, aby už pri prvých náznakoch ťažkostí so splácaním  či iných finančných problémov začali komunikovať s príslušnými subjektmi a hľadali riešenia, ktoré sú pre nich najpriaznivejšie. Ak ste sa však ocitli v situácii, kedy je pre vás dražba už neodvrátiteľná a jediným vhodným riešením, dajte si pozor najmä na to, aby boli pri nej splnené všetky zákonom ustanovené podmienky a prebehla riadne v zmysle právnych predpisov.

Ak ešte stále hľadáte riešenia, je dôležité vedieť, že vašu nehnuteľnosť môžete poskytnúť na výkup ešte aj v posledný deň pred konaním dražby a stále je to pre vás výhodnejšie riešenie, ako dražba. Naša spoločnosť vám pomôže so všetkými právnymi podkladmi a v prípade záujmu vašu nehnuteľnosť vykúpime za férových podmienok a za splnenia všetkých zákonom predpísaných podmienok.

Keď budete mať možnosť, môžete si vašu nehnuteľnosť aj spätne odkúpiť a medzitým si riešiť ostatné záležitosti tak, aby ste neprišli o bývanie a mali čas spamätať sa z iných problémov.  V prípade akýchkoľvek otázok môžete navštíviť náš blog alebo sa obrátiť priamo na nás. Hneď, ako to bude možné, sa vám ozveme a odpovieme vám.