Pri realitných obchodoch možno naraziť na viaceré úskalia, ktoré ohrozujú hladký priebeh celej transakcie a môžu vyústiť až do podvodných aktivít. V praxi preto existujú viaceré inštitúty, vďaka ktorým možno minimalizovať tieto riziká. Jedným z nich je aj vinkulácia a notárska úschova ako bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť.
Spokojnosť na všetkých stranách
Cieľom každého transparentného realitného obchodu je naplnenie záujmov všetkých zúčastnených strán. Predávajúci chce predať za maximálnu cenu, kupujúci kúpiť nehnuteľnosť podľa svojich predstáv a každý z participantov chce, aby obchod prebehol hladko, rýchlo a bezpečne.
Najdostupnejším a najbezpečnejším spôsobom ochrany prevádzaných peňazí a práv spojených s prevodom nehnuteľnosti, je využitie inštitútu notárskej úschovy alebo vinkulácie. V nasledujúcich riadkoch si priblížime oba tieto inštitúty a hlavné rozdiely medzi nimi.
Vinkulácia
Termínom vinkulácia v praxi označujeme úkon, ktorým sa zablokuje vklad alebo iné plnenie v prospech určitej osoby. Pri predaji nehnuteľnosti ide o zámer zablokovať finančné prostriedky uložené na vinkulovanom účte a ich uvoľnenie na základe podmienky ustanovenej v zmluve uzatvorenej medzi obomi zmluvnými stranami.
Vinkulácia prebieha vo zvolenej banke a v prvom kroku je potrebné zriadiť bankový účet, na ktorý prevedie kupujúci finančné prostriedky určené na kúpu nehnuteľnosti. K zriadeniu takéhoto bankového účtu sa vždy prikladá kúpna zmluva na predmetnú nehnuteľnosť.
V zmluve musí byť zároveň uvedené, po aký čas budú vinkulované peniaze v ustanovenej výške uložené na tomto bankovom účte a musí obsahovať podmienku alebo viaceré podmienky, na základe ktorých možno peniaze v ustanovenom čase uvoľniť.
Banka si môže žiadať aj ďalšie doklady podľa konkrétneho prípadu. Po splnení podmienok ustanovených v zmluve banka uvoľní ustanovenú sumu finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu v prospech predávajúceho. Zmluve o vinkulácii pripravuje banka, v ktorej sa otvára vinkulovaný účet.
TIP:
Samotný proces vinkulácie v praxi trvá približne tri pracovné dni a vinkulácie je spoplatnený poplatkom. Každá banka má ustanovenú svoju vlastnú výšku poplatku za takúto službu.
UPOZORNENIE:
Ak vaše peniaze podliehajú vykonateľnému exekučnému rozhodnutiu, nie sú pred týmto rozhodnutím chránené na vinkulovanom účte. To znamená, že ak sa exekútor rozhodne siahnuť na vaše peniaze, môže siahnuť aj na tie, ktoré sú uložené na vinkulovanom bankovom účte.
Notárska úschova
Ďalším zo spôsobov, ako minimalizovať riziko straty nehnuteľnosti a prevádzaných peňazí, je možnosť vložiť finančné prostriedky do notárskej úschovy. Zriadenie notárskej úschovy podlieha zákonnej úprave v § 68 a nasledujúcich zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok).
Kupujúci môže v tomto prípade odovzdať vybranému notárovi do úschovy časť kúpnej ceny alebo celú kúpnu cenu. O tomto úkone je notár povinný v zmysle zákona vyhotoviť zápisnicu o notárskej úschove a túto notársku zápisnicu musia podpísať obidve zmluvné strany.
Notársku úschovu možno realizovať u akéhokoľvek zvoleného notára, ktorý následne uvoľní peniaze v čase a sume ustanovenej v notárskej zápisnici. Obe zmluvné strany sa aj v tomto prípade dohodnú na podmienke, na základe ktorej môžu byť zverené finančné prostriedky uvoľnené.
Aj notárska úschova je podobne ako vinkulácia spoplatnená, a to v zmysle ustanovené Notárskeho poriadku. Pri notárskej úschove však nemôže exekútor siahnuť na tieto peniaze, takže sú pred exekúciou chránené. Kúpnu zmluvu v tomto prípade spisujú strany až vtedy, keď sú peniaze zložené, čo ešte zvyšuje právnu istotu oboch participantov realitného procesu.
Zhrnutie
Vinkulácia
- vinkulovaný účet sa zakladá v banke,
- zmluvu o vinkulácii pripravuje banka a jej predpokladom je už podpísaná kúpna zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim,
- presunuté peňažné prostriedky sú na účte blokované a po presune na vinkulovaný s nimi môže nakladať už len predávajúci,
- po splnení zmluvných podmienok banka peniaze uvoľní,
- vinkulácia je spoplatnená,
- peňažné prostriedky na vinkulovanom účte podliehajú exekúcii.
Notárska úschova
- notársku úschovu možno realizovať u každého notára,
- peňažné prostriedky sú uložené na účte vytvorenom notárom,
- o notárskej úschove spisuje notár zo zákona notársku zápisnicu, ktorú podpisujú zmluvné strany,
- kúpnu zmluvu podpisujú až po vytvorení zápisnice alebo súčasne s ňou,
- zmluvné strany dohodnú podmienky, za ktorých budú peniaze notárom uvoľnené,
- služba notárskej úschovy je spoplatnená v zmysle zákona,
- peniaze vložené do notárskej úschovy nepodliehajú exekúcii.
V praxi sa už neraz stalo, že aj napriek podpísanej kúpnej zmluve prišiel predávajúci o nehnuteľnosť a nedostal sa ani ku svojim peniazom. Poplatky za vinkuláciu alebo notársku úschovu sú v prípade realitných obchodov dobre investované peniaze, ktoré poskytujú dostatočnú ochranu vašej nehnuteľnosti aj peniazom. Určite preto odporúčame našim klientom ísť cestou notárskej úschovy alebo vinkulácie aj pri výkupe nehnuteľností. Tento krok nijako nezdržiava celý proces a naopak, významným spôsobom zvyšuje právnu istotu s ohľadom na prevádzanú sumu peňazí a hladký priebeh realitnej transakcie.
