Dedičské právo predstavuje v praxi dôležité skupinu majetkových práv. Smrť fyzickej osoby je imanentnou súčasťou našich životov a z právneho hľadiska tvorí významnú právnu skutočnosť, ktorá je nezávislá od ľudskej vôle a s ktorou zákon spája vznik, zmenu alebo zánik právnych vzťahov týkajúcich sa zomretého. Je tiež bežnou súčasťou nášho života, že v mnohých prípadoch máme záujem zdedenú nehnuteľnosť predať. V tomto článku sa preto bližšie pozrieme na to, s akými obmedzeniami alebo podmienkami sa môže dedič stretnúť pri predaji zdedenej nehnuteľnosti a aké praktické scenáre prichádzajú pritom do úvahy.
Poznámka:
Už v našom predchádzajúcom článku k téme predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sme načrtli, že niektoré podmienky pri predaji takéhoto bytu, rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti, sa líšia v závislosti od toho, či ide o nehnuteľnosť získanú dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade. Viac k tejto téme nájdete aj na tomto linku.
Zákon ustanovuje, že v niektorých prípadoch je dedič povinný platiť daň z príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti a v niektorých prípadoch je od tejto povinnosti oslobodený. Ako sme už naznačili, hlavný rozdiel spočíva v tom, či je predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).
Scenár 1: Predaj zdedenej nehnuteľnosti pri dedení v priamom rade
Každý dedič, ktorý plánuje predať zdedenú nehnuteľnosti si musí najprv zistiť, či patrí do kategórie dedičov v priamom alebo nepriamom rade. Od toho sa odvíja aj právny režim týkajúci sa predaja zdedenej nehnuteľnosti a prípadné oslobodenie od povinnosti platiť daň z príjmu. O dedenie v priamom rade ide vtedy, keď je poručiteľom príbuzný v priamom rade, čo môže byť priamy predok alebo priamy potomok.
Zákon ustanovuje, že príbuznými v priamom rade sú napríklad:
- rodičia,
- deti,
- starí rodičia,
- vnuci a vnučky.
Takto nadobudnutá nehnuteľnosť bude pri predaji oslobodená od povinnosti platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti vtedy, ak bola táto nehnuteľnosť nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov a za podmienky, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníckeho práva alebo do spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).
TIP:
Uplynutie 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa alebo poručiteľov musí byť jasne preukázateľné niektorým právnym titulom.
Scenár 2: Predaj zdedenej nehnuteľnosti pri dedení v nepriamom rade
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, je oslobodený od platby dane po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy takúto nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva dedič. Tu je aj najväčší rozdiel medzi týmito dvomi právnymi inštitútmi, kedy pri dedení nehnuteľnosti v priamom rade počítame do 5 rokov aj čas, kedy ju vlastnil poručiteľ, pričom pri predaji nehnuteľnosti získanej dedením v nepriamom rade sa počíta 5 rokov až odo dňa, kedy predmetnú nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva samotný dedič.
Upozornenie:
Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení uvádza, že vlastníctvo sa pri dedení nadobúda už smrťou poručiteľa a nie až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (ako je to pri zmluvnom prevode nehnuteľností). Táto právna situácia je nastavená v prospech dediča, pretože v praxi by sa mohlo stať, že kým by zmenu zapísali do katastra nehnuteľností, tak by mohlo uplynúť aj množstvo času.
Zákon ustanovuje, že príbuznými v nepriamom rade sú napríklad:
- sestra alebo brat,
- strýko alebo teta,
- synovec alebo neter.
Môže dedič predať zdedenú nehnuteľnosť aj keď nie je oslobodený príjem z predaja od dane?
Samozrejme, dedič môže predať zdedenú nehnuteľnosť aj v prípade, že príjem z predaja takejto nehnuteľnosti nie je oslobodený od povinnosti platenia dane. V takomto prípade, však musí počítať s tým, že ak nespĺňa podmienky oslobodenia od povinnosti platiť daň z príjmu z predanej nehnuteľnosti, bude povinný túto daň zaplatiť. Ako daňovníkovi mu potom vzniká zo zákona povinnosť uviesť tento príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti v daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie.
TIP:
Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky, pričom do daňových výdajov možno zahrnúť aj výdavky uvedené v ustanovení § 8 ods. 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov o dani z príjmov v platnom znení. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením tiež platí, že výdavkom pri predaji takéhoto domu, bytu alebo inej nehnuteľnosti, je všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve.
Záver a odporúčanie na záver
Predaj zdedenej nehnuteľnosti môže byť na prvý pohľad jednoduchý krok, no v praxi prináša viacero právnych aj daňových nuáns, ktoré by mal každý dedič poznať ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy. Nezáleží na tom, či ide o byt po rodičoch alebo dom po strýkovi – kľúčom k správnemu rozhodnutiu je vedomosť o type dedenia a zákonných podmienkach na oslobodenie od dane.
Ak zvažujete predaj zdedenej nehnuteľnosti, neváhajte sa poradiť s odborníkmi. Pomôžeme vám vyhnúť sa zbytočným chybám, správne nastaviť predajnú stratégiu a zabezpečiť, aby bol celý proces čo najefektívnejší.
Kontaktujte nás ešte dnes a zistite, ako z predaja zdedenej nehnuteľnosti vyťažiť maximum – zákonne, bezpečne a výhodne.
