Pri realitných obchodoch dochádza v praxi k rôznym prípadom, pri ktorých sa situácia jednej zo zmluvných strán môže zmeniť natoľko, že bude chcieť odstúpiť od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť. V aktuálnom článku si priblížime inštitút odstúpenia od zmluvy a niektoré praktické situácie, v ktorých prichádza do úvahy jeho využitie.
Pactasuntservanda – zmluvy sa majú dodržiavať
Súčasná platná a účinná legislatíva vychádza pri akýchkoľvek zmluvných vzťahoch zo zásady, ktorá hovorí o tom, že zmluvy sa majú dodržiavať. Je to všeobecná zásada, ktoré hovorí o rešpektovaní uzavretých zmlúv s obsahom, ktorý si medzi sebou dohodli zmluvné strany daného právneho vzťahu. Táto zásada však môže byť prelomená výnimočným ustanovením o oprávnení účastníka zmluvného vzťahu na odstúpenie od zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy je však možné len v nasledujúcich prípadoch:
- ak to umožňuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v aktuálnom znení,
- ak to umožňuje iný zákon,
- ak je oprávnenie odstúpiť od zmluvy dohodnuté účastníkmi právneho vzťahu,
- odstúpiť od zmluvy môže v zmysle ustanovenia § 49 Občianskeho zákonníka aj účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok.
Právny inštitút odstúpenia od zmluvy
Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým tento prejavuje vôľu túto zmluvu zrušiť a na platnosť ktorého sa vyžaduje splnenie všetkých náležitostí tak, ako je to pri iných prejavoch vôle. V prípade, keď dôjde k platnému a účinnému odstúpeniu od zmluvy, zmluva sa zrušuje od začiatku a hľadí na ňu tak, akoby nikdy nebola uzavretá.
Poznámka: Odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola platne uzavretá.
Pri odstúpení od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je dôležité dodržať zákonom prepísanú formu. Zákon ustanovuje, že kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vyhotovená v písomnej forme a preto aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej zmluvnej strane.
Odstúpenie od zmluvy podľa § 49 Občianskeho zákonníka
Ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka umožňuje účastníkovi právneho vzťahu odstúpiť od zmluvy, ktorú uzavrel v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Toto ustanovenie však neobsahuje definíciu pojmu tieseň, preto je pritom potrebné vychádzať zo súdnej praxe. Súdna prax považuje za tieseň napríklad také hospodárske, sociálne alebo obdobné pomery účastníka právneho vzťahu, v ktorých sa tento ocitol z objektívnych príčin a ktoré na neho pôsobia takým spôsobom, že prejaví vôľu uzavrieť zmluvu aj v prípade, že keby nebol v takejto tiesni, tak by zmluvu neuzavrel. Takéto pomery zároveň musia existovať v čase uzavretia zmluvy.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť
Právna úprava kúpnej zmluvy viaže možnosť odstúpenia od zmluvy najmä na výskyt vád. V praxi však platí, že účastníci zmluvy si môžu dohodnúť aj iné podmienky, za ktorých možno odstúpiť od zmluvy nad rámec zákonnej úpravy, pričom je vždy dôležité, aby boli dôvody na odstúpenie od zmluvy jasne definované. Dôvody odstúpenia od zmluvy zároveň musia byť v súlade so zákonmi a dobrými mravmi, v opačnom prípade by boli tieto zmluvné dojednania neplatné.
Aj pri kúpe nehnuteľnosti sa môže vyskytnúť situácia, kedy si kupujúci až po určitom čase všimne vady, ktoré mu neboli známe na obhliadke pred predajom nehnuteľnosti a predávajúci ho na ne neupozornil.
V zmysle platnej a účinnej právnej úpravy platí, že ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. Právo odstúpiť od zmluvy má v zmysle zákonnej úpravy vtedy, ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou.
Poznámka: Za neupotrebiteľnú vadu sa považuje taká, ktorá je neodstrániteľná a trvalá a pre ktoré nemožno vec užívať dohodnutým a obvyklým spôsobom.
Príklad:
Ak sa na nehnuteľnosti dodatočne ukáže, že sú pokazené okná, alebo podlahy, takáto vada nie je dôvodom na odstúpenie od zmluvy v zmysle zákona, pretože ju možno odstrániť. Ak by však takúto vadu oznámil predávajúci kupujúcemu ešte pred uzavretím zmluvy, čo je jeho povinnosťou, má kupujúci právo na primeranú zľavu z predajnej ceny.
V prípade, že kedy by predávajúci jasne deklaroval, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady a má určité vlastnosti a táto deklarácia by sa neskôr ukála ako nepravdivá, môže kupujúci odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je vec upotrebiteľná. Ak by teda predávajúci deklaroval, že okná sú v poriadku a kupujúci by s tým počítal, mohol by odstúpiť od zmluvy vtedy, ak by sa neskôr preukázalo, že sú pokazené.
Ako vada, ktorá robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou, by mohla prichádzať do úvahy napríklad narušená statika budovy, v dôsledku ktorej je užívanie nehnuteľnosti nemožné pre riziko ohrozenia zdravia a života obyvateľov.
TIP: Popri práve na odstúpenie od zmluvy má kupujúci aj právo na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, ako aj právo na náhradu škody podľa všeobecných ustanovení v zmysle § 600 v spojení s § 420 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Účinky odstúpenie od zmluvy – všeobecne
Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda na potrebný ešte ďalší súhlas druhej zmluvnej strany, ani iné schválenie napríklad zo strany súdu. Odstúpenie od zmluvy spôsobuje, že zmluva je považovaná za zrušenú od samého začiatku, zmluvné strany si však môžu dohodnúť aj niečo iné. Platí tak právny stav, akoby k uzavretiu zmluvy nikdy nedošlo.
Pri odstúpení od zmluvy a jej zrušení od počiatku zákon počíta s tým, že účastníci právneho vzťahu sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení. V ustanovení § 457 Občianskeho zákonníka sa hovorí, že ak je zmluva neplatná od začiatku alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť tomu druhému všetko, čo podľa zmluvy od neho dostal.
Čo v prípade, že je už podaná aj žiadosť o prevod vlastníckeho práva na Katastri nehnuteľností?
Najvyšší súd SR v rozhodnutí zo dňa 20. júla 2011 so spisovou značkou 6 Sžo 229/2010 hovorí nasledovné:
I. Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom. Predpokladom takéhoto obnovenia vlastníctva prevodcu je však skutočnosť, že vlastníctvo dotknutej nehnuteľnosti nebolo pred odstúpením od zmluvy dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou.
II. Existenciu sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy musí správa katastra skúmať obligatórne, a to jednak z dôvodu, že len platné odstúpenie od zmluvy vyvoláva príslušné právne účinky, ako i s prihliadnutím na závažnosť zásahu týchto účinkov do vlastníckeho, resp. vecnoprávneho stavu. Pokiaľ vznikne spor o platnosť odstúpenia od zmluvy, jedná sa o občianskoprávny spor, ktorý je oprávnený rozhodnúť jedine súd. Na záver by sme ešte chceli upozorniť, že odstúpenie od zmluvy si netreba zamieňať s inštitútom výpovede zmluvy alebo dohodou o ukončení zmluvy, pričom každý z nich sa riadi iným právnym režimom a majú iné právne účinky.
