Uplynulý rok sa niesol v duchu viacerých obmedzujúcich opatrení, ktorých výsledkom boli aj zatvorené maloobchodné prevádzky. Uvedené opatrenia sa dotkli aj realitných kancelárií, ktoré tiež museli byť v určitom čase zatvorené. Realitná činnosť sa však ani napriek tomu nezastavila, bolo však pritom potrebné alternatívnym spôsobom riešiť niektoré právne situácie. Tie najčastejšie si priblížime v nasledujúcom texte, pričom môžu poslúžiť aj do budúcna ako návod v prípade, že by sa situácia ešte niekedy opakovala.
Bolo možné podpísať rezervačnú zmluvu (zmluvu o budúcej zmluve) počas pandémie koronavírusu?
Aj počas platnosti obmedzujúcich opatrení bolo možné podpisovať rezervačné zmluvy. Samotný výkon podnikateľskej činnosti opatrením zakázaný nebol, bolo však potrebné riešiť tieto záležitosti na diaľku. Rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej zmluve sa uzatvára podľa § 50a Občianskeho zákonníka a vždy musí byť písomná.
Nedodržanie tejto podmienky Občiansky zákonník sankcionuje neplatnosťou zmluvy od samého začiatku. V urgentných prípadoch však možno podpísať zmluvu o budúcej zmluve alebo dodatok k nej aj takým spôsobom, že sa podpíše v priestoroch domova a pošlú sa naskenované emailom, pričom pri najbližšej možnej príležitosti si zmluvné strany fyzicky vymenia všetky podpísané originály.
Termíny ustanovené rezervačnou zmluvou v období koronavírusu
Každá zmluva o budúcej zmluve musí v zmysle zákona obsahovať určenie doby, do ktorej sa má uzavrieť konečná zmluva (napríklad kúpna zmluva). Táto náležitosť je povinnou súčasťou každej zmluvy o budúcej zmluve a podmienkou jej platnosti. V praxi nebolo nejaký čas zrejmé, kedy sa zavedené obmedzenia uvoľnia, čo mohlo vyvolávať neistotu aj v niektorých realitných vzťahoch, napríklad aj pri určení doby uzavretia konečnej zmluvy.
Zákon v tomto prípade hovorí, že určenie doby, do ktorej musí byť podpísaná konečná zmluva, musí byť urobené nespochybniteľným a zrozumiteľným spôsobom, ktorý však nemusí byť viazaný na konkrétny dátum. Zmluvné strany sa tak napríklad môžu dohodnúť aj o tom, že konečnú zmluvu uzatvoria napríklad až po ukončení obmedzujúcich opatrení.
Podstatné náležitosti rezervačnej zmluvy v období koronavírusu
Zmluva o budúcej zmluvy musí v zmysle zákona obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzavretá (konečná zmluva – napríklad kúpna zmluva). Tieto náležitosti sú uvedené v kogentných ustanoveniach konečnej zmluvy a môžu vyplývať aj z dohody zmluvných strán.
Upozornenie:
Ak si účastníci určili termín podpisu kúpnej zmluvy na konkrétny dátum a tento pripadá na čas platnosti obmedzujúcich opatrení, tento dátum sa automaticky nepredlžuje o lehotu, po ktorú trvá obmedzujúce opatrenie. Účastníkom zmluvného vzťahu v takomto prípade odporúčame uzavrieť dodatok k zmluve o budúcej zmluve.
Pokiaľ zmluvné strany ešte len uzatvárajú zmluvu o budúcej zmluve, môžu sa priamo v nej dohodnúť, že v prípade prijatých obmedzujúcich opatrení, sa lehota, do ktorej sa má uzavrieť konečná zmluva,automaticky predĺži o dohodnutý čas.
Odstúpenie od rezervačnej zmluvy kvôli koronavírusu
Podmienky odstúpenia zmluvných strán od zmluvy o budúcej zmluve sú vždy ustanovené v konkrétnej rezervačnej zmluve. Pri odstúpení od zmluvy o budúcej zmluve v dôsledku ochorenia na koronavírus by za určitých okolností prichádzalo do úvahy aj uplatnenie ustanovenia § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré hovorí o tom, že záväzok uzatvoriť konečnú zmluvu zaniká, pokiaľ okolnosti, za ktorých sa účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
Ak sa zdravotný stav účastníka zmluvného vzťahu zhorší napríklad v dôsledku ochorenia na koronavírus a okolnosti mu nedovoľujú uzavrieť realitný obchod v dohodnutom termíne, odporúčame bezodkladne komunikovať túto situáciu a podpísať napríklad dodatok s predĺženým termínom.
Zhrnutie na záver
Realitná činnosť patrí medzi dynamické aktivity, ktoré odrážajú bežný život ľudí, ktorý je neustále v pohybe. Aj preto ho nezastavila ani pandémia koronavírusu, ani prijaté obmedzujúce opatrenia. Kúpa a predaj nehnuteľností patria k zmenám, ktoré sú integrálnou súčasťou našich životov a neutíchajú preto ani v takýchto pohnutých časoch. Akákoľvek situácia sa dá zvládnuť, ak zmluvné strany otvorene a včas komunikujú vzniknutý problém. Každá výzva má svoje riešenie, ktoré je vždy priamo úmerne závisí od vôle a ochoty zúčastnených strán dohodnúť sa. My sme tu pre vás, aby sme vám pomohli kúpiť vysnívanú nehnuteľnosť alebo predať tú, ktorú už z akéhokoľvek dôvodu nepotrebujete. Naším cieľom je prevádzať vás realitným procesom tak, aby prebehol rýchlo, hladko a bez akýchkoľvek prekážok. Pokiaľ sa však čokoľvek na našej spoločnej ceste vyskytne, sme pripravení podať vám pomocnú ruku a spoločne hľadať riešenia, ktoré vyhovujú všetkým zúčastneným.
