• Notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy a pre prípad určitého pochybenie a vzniku škody je riadne poistený. Za vznik škody notár zodpovedá priamo zo zákona. Notár je zároveň povinný poskytnúť klientom číslo svojho poistenia.

• Notárska zápisnica je verejná listina obsahujúca osvedčené podpisy zmluvných strán. Dôkaz o tom, že listina a jej obsah nie sú správne, má pri notárskej zápisnici ten, kto chce preukázať opak toho, čo sa uvádza v zápisnici. Dôkazné bremeno tak leží na tom, kto potrebuje dokázať, že obsah notárskej zápisnice nie je pravdivý.

• Kúpnu zmluvu alebo darovaciu zmluvu vo forme notárskej zápisnice môže uzatvoriť len právne spôsobilá osoba. Notár má pritom prístup do centrálneho registra listín, a teda aj k listinám obsahujúcim rozsudky o obmedzení právnej spôsobilosti. Pri podpise notár vždy zisťuje totožnosť osôb a ich právnu spôsobilosť.

• Ak je predmetom kúpnej alebo darovacej zmluvy nehnuteľnosť, notár si zabezpečuje výpis z listu vlastníctva bezplatne, vďaka čomu klient ušetrí správny poplatok.

• Každá notárska zápisnica má pridelené číslo a možno ju vyhľadať v Notárskom centrálnom registri listín, vďaka čomu je garantovaná jej nemennosť. Notársku zápisnicu tak v praxi nemožno antidatovať.

• Notárska zápisnica je vykonateľná ihneď po jej vyhotovení a vykonateľná notárska zápisnica je exekučným titulom, ktorý je svojou právnou silou rovnocenný so súdnym rozhodnutím.

Kúpna zmluva alebo darovacia zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, tak má väčšiu právnu ochranu v porovnaní so súkromnou zmluvou uzatvorenou medzi zmluvnými stranami. Notár môže klienta zastupovať aj v katastrálnom konaní, takže mnohé úkony má zabezpečené skúseným právnikom a nie je potrebné ich realizovať prostredníctvom inej osoby.

Bežnú súkromnú zmluvu podpisujú len zmluvné strany a ak im zmluvu nepripravuje profesionálny advokát alebo právnik, tak v takomto prípade nemajú istotu, že obsahuje všetky zákonom predpísané náležitosti alebo podmienky, ktoré sú dôležité pre jednotlivé zmluvné strany.

Činnosť notára pri spisovaní notárskej zápisnice je výkonom verejnej moci a notár je štátom kreovaný právny odborník, ktorý je špecialistom na tvorbu právnych listín. Svoju činnosť zároveň vykonáva nezávisle tak, aby boli zabezpečené oprávnené záujmy účastníkov právneho úkonu.

TIP: Notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy.

Náležitosti notárskej zápisnice

Notári spisujú účastníkom na základe ich vyhlásenia notárske zápisnice o zmluvách, závetoch a iných právnych úkonoch. V zmysle zákona č. 323/1992 Zb. Notársky poriadok v aktuálnom znení, musí notárska zápisnica obsahovať nasledovné údaje:

• miesto, deň, mesiac a rok podpísania notárskej zápisnice,
• meno, priezvisko a sídlo notára,
• meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, ak je pridelené, a trvalé bydlisko účastníka, ak je ním fyzická osoba, a názov alebo obchodné meno, identifikačné číslo organizácie, ak je pridelené, a sídlo účastníka, ak je ním právnická osoba, ako aj ich zástupcov, svedkov, dôverníkov a osoby, ktorá ovláda jazyk účastníka,
• vyhlásenie účastníkov, že sú spôsobilí na právne úkony,
• údaj o tom, ako bola preukázaná totožnosť účastníkov a svedkov, najmä druh a číslo platného preukazu totožnosti účastníka,
• ak je účastníkom právnická osoba, údaj o tom, ako bola preukázaná jej existencia, a oprávnenie v jej mene konať,
• obsah právneho úkonu,
• údaj o tom, že zápisnica bola po prečítaní účastníkmi schválená,
• podpisy účastníkov alebo ich zástupcov, a ak boli prizvaní, tiež svedkov, dôverníkov a osoby, ktorá ovláda jazyk účastníka. Ak podpisuje notársku zápisnicu za právnickú osobu ako účastníka fyzická osoba oprávnená v jej mene konať, pripojí iba svoj podpis,
• odtlačok úradnej pečiatky notára a jeho podpis.

Ak sa notárska zápisnica spisuje s účastníkom, ktorý je zastúpený na základe plnomocenstva, pravosť podpisu splnomocniteľa musí byť úradne osvedčená.Úradné osvedčenie pravosti podpisu sa nevyžaduje, ak je splnomocnencom advokát. Splnomocnenie je prílohou notárskej zápisnice.

Notársku zápisnicu možno spísať aj s osobou, ktorá nepočuje, je nemá, nemôže písať a iné, v takomto prípade však zákon predpisuje presný postup a musia byť dodržané podmienky ustanovené v § 47 Notárskeho poriadku a nasledujúcich.

Notár je viazaný mlčanlivosťou a ručí za totožnosť účastníkov zmluvy zo zákona, čo opäť zvyšuje právnu istotu zmluvných strán a pomáha predchádzať podvodným praktikám. Notár tiež vždy dbá o to, aby zmluva vo forme notárskej zápisnice nebola orientovaná jednostranne a významným spôsobom nezvýhodňovalo niektorú zo zmluvných strán. Naši klienti si notárske zápisnice pochvaľujú napríklad aj v prípade výkupu nehnuteľností, čo sa spravidla deje v náročných životných situáciách. Keďže našou snahou je vždy maximalizácia ceny pri výkupe nehnuteľnosti a snaha o to, aby sa nehnuteľnosť prípadne ešte dostala naspäť do rúk svojho pôvodného majiteľa, tak klientom ponúkame, že kúpnu zmluvu pri výkupe nehnuteľností môžeme spísať aj vo forme notárskej zápisnice.

The post Prečo vyhotoviť kúpnu alebo darovaciu zmluvu na nehnuteľnosť vo forme notárskej zápisnice? appeared first on nestorcapital.sk.

Pojmové znaky nájomnej zmluvy všeobecne

Nájomná zmluva je upravená v § 663 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a uzaviera sa medzi prenajímateľom, ktorý vec odovzdáva do nájmu (prenajíma) a nájomcom, ktorý vec užíva (najíma). Prenajímateľom a nájomcom môže byť akákoľvek právnická alebo fyzická osoba vrátane štátu.

Pojmové znaky nájomnej zmluvy sú nasledovné:

• prenechanie užívania veci alebo brania úžitkov,
• predmet nájmu (určitá vec),
• dočasnosť tohto právneho vzťahu,
• odplata (nájomné za užívanie alebo branie úžitkov).

TIP: Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, táto dočasnosť však nemusí byť v zmluve výslovne dohodnutá. Vec tak môže byť odovzdaná do užívania aj bez konkrétneho časového určenia.

Predmet nájmu

Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá je spôsobilá byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Táto vec však vždy musí byť vhodná na dohodnuté užívanie alebo branie úžitkov. Predmetom nájmu tak môžu byť hnuteľné aj nehnuteľné veci, ktoré musia byť určené individuálne, pričom uvedená požiadavka je splnená aj pri nehnuteľnostiach, ktoré sa vždy považujú za veci určené individuálne. Predmetom nájmu môže byť vec ako celok (napríklad dom alebo pozemok), alebo len ich časť (byt, nebytové priestor, časť múru určená na prenájom a reklamu a iné).

Poznámka: V praxi spravidla musí ísť o vec, ktorá sa dohodnutým užívaním alebo braním úžitkov nespotrebuje. Predmetom nájmu však môžu byť aj veci, ktorú sú podľa svojich vlastností spotrebovateľné.

Dočasnosť nájmu

Nájom sa najčastejšie dohaduje na určitú dobu, zákon však umožňuje zmluvným stranám dohodnúť nájom aj bez časového obmedzenia. K ukončeniu nájmu bez časového obmedzenie môže dôjsť dohodou zmluvných strán, prípadne výpoveďou.

Odplata za nájom (nájomné)

Nájomné musí byť v zmluve dohodnuté, môže však spočívať v peňažnom aj nepeňažnom plnení. Nájomné sa väčšinou platí pravidelne, ale zákon nevylučuje ani jednorazové plnenie nájmu. Výška nájmu je na dohode zmluvných strán, pokiaľ nie je plne alebo sčasti regulované osobitnými právnymi predpismi. Rovnako splatnosť nájmu je na dohode zmluvných strán.

Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, tak na obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady aj udržiavať. Nájomca je na druhej strane oprávnený užívať vec spôsobom určeným v nájomnej zmluve. Ak sa takýto spôsob neurčil, tak je nájomca povinný užívať vec primerane k jej povahe a určeniu. Ak povaha veci vyžaduje jej užívanie, je nájomca povinný vec užívať takým spôsobom, aby sa neznehodnotila.

TIP: Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do prenájmu, ak sa v nájomnej zmluve s prenajímateľom nedohodol inak. Ak dá nájomca vec do prenájmu v rozpore so zmluvou, má prenajímateľ priamo zo zákona právo na odstúpenie od nájomnej zmluvy.

Nájomca je povinný riadne sa starať o vec a predchádzať vzniku škôd na nej.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Každá zmluva musí obsahovať tzv. povinné náležitosti, ktoré zákon vyžaduje na jej vstup do platnosti a účinnosti. Pri nájomnej zmluvesú to nasledovné údaje:

• označenie zmluvných strán – prenajímateľa a nájomcu tak, aby neboli v praxi zameniteľné s inými osobami. Pri fyzických osobách je to spravidla meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu. U právnických osôb sa uvádza obchodné meno, sídlo firmy, IČO a zápis v príslušnom registri. Možno však pripojiť aj ďalšie identifikačné údaje alebo informácie o osobách (štatutárny orgán a iné),
• predmet nájmu a rozsah jeho používania – predmetom nájmu môže byť byt, nebytový priestor, dom, pozemok a iné nehnuteľnosti či hnuteľné veci. Označenie veci musí byť presné a pri nehnuteľnostiach musí obsahovať aj údaje vyplývajúce z katastra nehnuteľností, ako je katastrálna územie, označenie parcely, číslo pozemok, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, názov obce a názov okresu. Zároveň je potrebné uviesť rozsah, v ktorom sa bude predmetná nehnuteľnosť prenajímať – napríklad počtom izieb alebo veľkosťou obytnej plochy. Aj v tomto prípade odporúčame čo najpresnejšie špecifikovať daný predmet nájmu, aby v budúcnosti nedošlo k pochybnostiam o jeho určení a veľkosti,
• výška nájomného – bezplatný nájom nie je možný, takže výška nájmu musí byť minimálne 1 cent. Ak by nájomné nebolo medzi zmluvnými stranami dohodnuté, nešlo by už o nájomnú zmluvu, ale napríklad o pôžičku, ktorá môže byť aj bezodplatná. V zmluve je zároveň potrebné určiť aj spôsob jeho platenia vrátane dátumu splatnosti.
• výška úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu – ak sa jedná a nájom nehnuteľnosti, táto suma musí byť oddelená od samotného nájmu. V nájomnej zmluve je tak potrebné samostatne uviesť výšku sumy, ktoré bude nájomca platiť za plyn, elektrinu, ohrev vody, príspevky do fondu opráv a iné plnenia spojené s užívaním predmetnej nehnuteľnosti,

TIP: Zákon túto povinnosť nevyžaduje, v praxi však odporúčame v nájomnej zmluve upraviť aj opis nehnuteľnosti, jeho stavu pri odovzdaní nájomcovi a opis jeho príslušenstva. Ak má predmet nájmu nejaké vady, na ktoré prenajímateľ nájomcu upozornil, odporúčame opísať aj tieto vady.

Nájom vzniká nájomnou zmluvou, pri ktorej však zákon nevyžaduje písomnú formu. To však neplatí pri osobitných druhoch nájmu, ako je napríklad nájom nebytových priestorov. Vo všeobecnosti však možno v rámci zvýšenia právnej istoty medzi účastníkmi právneho vzťahu odporučiť, aby nájomnú zmluvu uzavreli písomne a jasne v nej špecifikovali všetky náležitosti spojené s nájmom. Ak nie je uzavretá nájomná zmluva na byt či nebytový priestor písomne, zákon vyžaduje aspoň vyhotovenie zápisnice o tomto úkone.

Zánik nájmu môže nastať na základe rôznych právnych skutočností. Ak je nájom uzavretý na určitú dobu, zaniká uplynutím tejto doby. Pri nájmoch uzavretých na dobu neurčitý môže nájom zaniknúť len výpoveďou. Zákon všeobecne nepredpisuje písomnú formu výpovede. Pri zániku nájmu bytu alebo nebytového priestoru však zákon predpisuje aj písomnú formu výpovede nájmu. Možnosť výpovede má prenajímateľ aj nájomca.

Zákon obsahuje aj ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán pri nájme, ktoré možno vložiť do nájomnej zmluvy, prípadne v nej možno ustanoviť vlastné podmienky, ktoré však nikdy nesmú odporovať zákonu a dobrým mravom.

The post Aké náležitosti musí mať nájomná zmluva a čo všetko do nej možno všetko zahrnúť? appeared first on nestorcapital.sk.

Právny rámec pre darovaciu zmluvu

Darovacie zmluva je upravená v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len ako „Občiansky zákonník“) v § 628 a nasledujúcich. Ako sme už v úvode naznačili, darovanie je dvojstranný právny úkon, kde k právne záväznému úkonu jednej zo zmluvných strán (darca) musí pristúpiť vzájomný a obsahovo zhodný úkon druhej zmluvnej strany (obdarovaného), ktorý zreteľne vyjadruje svoju vôľu bezplatne prijať poskytnutý dar alebo iný sľúbený majetkový prospech.

Predmet darovacej zmluvy

Predmetom darovacej zmluvy môže byť hnuteľná vec alebo nehnuteľnosť, ktorú obdarovaný nadobúda do svojho vlastníctva, môže ním byť však aj poskytnutie iného majetkového prospechu. Predmetom darovacej zmluvy tak môže byť čokoľvek, pokiaľ ide o vec (pokiaľ darovanie povaha veci pripúšťa), práva alebo iné majetkové hodnoty. V praxi to môže byť napríklad odpustenie dlhu, postúpenie pohľadávky, vecné bremeno, know-how alebo vykonanie určitej činnosti pre obdarovaného.

Charakteristickým znakom darovacej zmluvy je bezplatnosť. Pod týmto pojmom treba rozumieť, že za poskytnuté alebo sľúbené plnenie nie obdarovaný povinný poskytnúť darcovi nejaké iné majetkové plnenie.

Upozornenie:

Ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, musí byť táto zmluvy vždy vyhotovená v písomnej forme. Pri ostatných predmetoch darovania zákon takúto podmienku nevyžaduje.V snahe zvýšiť právnu istotu zmluvných strán záväzkovoprávneho vzťahu je však vždy lepšie, ak je akákoľvek zmluva pripravená písomne. Zároveň tu platí, že ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, nastávajú právne účinky darovania až vkladom vlastníctva do katastra nehnuteľností.

Ďalším z charakteristických znakov darovacej zmluvy je dobrovoľnosť. O darovanie tak nejde napríklad v prípade, ak by darovacia zmluva obsahovala príkaz spočívajúci v tom, že obdarovaný sa musí správať tak, že darcovi to v konečnom dôsledku prinesie majetkový prospech. V takomto prípade by nebola splnená ani bezodplatnosť darovacej zmluvy. V zmluve však môžu byť uvedené podmienky pre obdarovaného, tieto však nesmú prinášať darcovi žiadny majetkový prospech.

TIP:

Pojmový znak dobrovoľnosti nie splnený ani v situácii, kedy by poskytnutie daru predstavovalo právnu povinnosť darcu vo vzťahu k obdarovanému napríklad v prípade vyživovacej povinnosti.

Vznik darovacej zmluvy

Darovacia zmluva vzniká súhlasným prejavom vôle darcu a obdarovaného, pričom právny úkon darcu sa musí obsahovo zhodovať s akceptačným úkonom obdarovaného. V praxi zároveň musí medzi zmluvnými stranami dôjsť k reálnemu odovzdaniu daru. Ak dôjde ihneď k odovzdaniu daru, tak na to zákon nevyžaduje písomnú formu zmluvy.V rámci zvýšenia právnej istoty však možno vyhotoviť aspoň odovzdávací a preberací protokol podpísaný obomi zmluvnými stranami, ktorý bude tvoriť prílohu darovacej zmluvy.

Upozornenie:

Ak by malo dôjsť k odovzdaniu daru až v budúcnosti, na to zákon vyžaduje písomnú formu darovacej zmluvy a rovnako je to aj v prípade darovania nehnuteľnosti. V súvislosti s dedením je ešte dôležité vedieť, že zákon vylučuje, aby sa darovanie uskutočnilo až po smrti darcu.

V prípade darovacej zmluvy tak ide o bezodplatný prevod vlastníckeho práva k veci, kde je darca povinný odovzdať dar a obdarovaný je oprávnený domáhať sa jeho splnenia. Darca je povinný splniť to, čo sľúbil, pričom tohto záväzku sa nemôže zbaviť tým, že splní niečo iné.

Náležitosti darovacej zmluvy

Každá zmluva vrátane darovacej zmluvy musí obsahovať náležitosti, ktoré sú podmienkou jej platnosti. V prípade darovacej zmluvy ide o nasledovné prvky:

• ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí byť vždy písomná a rovnako aj v prípade, ak sa plnenie uskutoční až v budúcnosti,
• riadne označenie zmluvných strán tak, aby nemohlo dôjsť k ich zámene – uvedenie, kto je darca a kto je obdarovaný s uvedením ich mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a adresy trvalého pobytu. Všetky uvedené údaje sú potrebné pre účely katastrálneho úradu,
• ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, je potrebné aj náležite špecifikovať prevádzanú nehnuteľnosť pre potreby katastrálneho úradu. V takomto prípade je nevyhnutné uviesť katastrálne územie, v ktorom sa nachádza prevádzaná nehnuteľnosť, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru a druh pozemku, číslo listu vlastníctva, súpisné číslo, číslo bytu a poschodia, na ktorom sa tento nachádza, číslo bytového vchodu, spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu,
• pri darovaní bytu zároveň musí byť prílohou darovacej zmluvy vyhlásenie správcu, že darca nemá žiadne nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, ani fonde prevádzky, údržby a opráv,

Ak niektorá z náležitostí bude v zmluve chýbať, takáto zmluva bude od začiatku neplatná, čo znamená, že sa na ňu hľadí tak, akoby vôbec nebola uzatvorená.

Ak je predmetom darovacej zmluvy byt, je potrebné uviesť aj náležitosti, ktoré požaduje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon v ustanovení § 5 požaduje v zmluvách o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru, ku ktorým patrí aj darovacia zmluva, aj uvedenie ďalších náležitostí. Ide o nasledovné údaje:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov
• ďalšie.

Povinnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Uvedené však neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Upozornenie:

Podpisy na darovacej zmluve musia byť úradne osvedčené, pričom úradne osvedčený musí byť najmä podpis darcu. Podpisy nemusia byť urobené súčasne. To znamená, že ak sú zmluvné strany napríklad každá z iného mesta, overí podpis najprv jeden z účastníkov a následne druhý. Podpisy nemusia byť urobené ani v jeden deň.

Pri darovaní nehnuteľnosti je ďalej potrebné vyhotoviť návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Darovacia zmluva sa do katastra podáva v dvoch písomných vyhotoveniach.

Zánik darovacej zmluvy

Zákon  obsahuje jedno dôležité ustanovenie o tom, že darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Právnym následkom takéhoto domáhania sa vrátenia daru je úplné zrušenie darovacej zmluvy.

Druhým spôsobom zániku darovacej zmluvy môže byť aj skutočnosť, že darovaná vec má vady, na ktoré darcu obdarovaného neupozornil. Darca je v zmysle § 629 Občianskeho zákonníka povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie.

The post Darovacia zmluva na nehnuteľnosť – čo všetko musí obsahovať? appeared first on nestorcapital.sk.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti. Pri kúpnej zmluve, kde je predmetom kúpy nehnuteľnosť, sú to nasledujúce náležitosti:

• kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku. Osobitosťou kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť zároveň spočíva v tom, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušnou správou katastra,
• riadne označenie zmluvných strán,
• riadne označenie predmetu kúpy,
• dohoda o cene,
• záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu,
• záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy od predávajúceho.

Dôležité upozornenie: Stačí, ak v zmluve chýba ktorákoľvek z vyššie uvedených náležitostí, a zmluva v takomto prípade nie je platná od samého začiatku.

Predmet kúpy

Jednou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je predmet kúpy. Zákon ustanovuje, že predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Vzhľadom na to, že podstata kúpnej zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva, predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy. Kupujúci totiž nemôže nadobudnúť vec do vlastníctva od nevlastníka veci.

Riadne označený predmet kúpy v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Pri budovách je potrebné uviesť aj súpisné číslo, číslo listu vlastníctva a parcelu.

TIP: Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci. Výnimku z toho pravidla určil zákon, keď ustanovil, že predmetom kúpnej zmluvy sú aj aj byty a bytové priestory, hoci tieto sú inak súčasťou technicky nedeliteľnej veci (obytného domu).

Dohoda o cene

Ďalšou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy je aj dohoda o cene. Zmluvné strany kúpnej zmluvy teda majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi. Za neprimeranú cenu sa všeobecne u predávajúceho považuje taká dohodnutá cena, ktorá významným spôsobom prevyšuje ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk a u kupujúceho taká, ktorá výrazne nedosahuje oprávnené náklady.

Identifikácia zmluvných strán

Pri kúpnej zmluve je nevyhnutné riadne identifikovať obidve zmluvné strany – predávajúceho a kupujúceho. Obe zmluvné strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje ani to, aby boli na ktorejkoľvek alebo oboch stranách aj viacerí kupujúci alebo predávajúci. V praxi sa do zmluvy vkladajú údaje, ako je meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu, pričom všetky tieto údaje sú potrebné z pohľad katastrálneho úradu.

Náležitosti kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je predaj a kúpa bytu

Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj náležitosti ustanovené zákonom č. 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v aktuálnom znení (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“).

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje, že zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome tiež musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí (vyššie spomenutých) musí obsahovať aj nasledujúce:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) zákona,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí podľa odseku 1 môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

Pri podpise kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musia byť podpisy predávajúcich overené na notárskom alebo matričnom úrade.

The post Čo všetko musí obsahovať kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti? appeared first on nestorcapital.sk.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka a možno ju považovať za tzv. pomenovanú (nominátnu) zmluvu. Podmienkou platnosti zmluvy o budúcej zmluve je skutočnosť, že vždy musí byť vyhotovená v písomnej forme.

TIP: Zmluva o budúcej zmluve musí byť písomná aj vtedy, ak sa vzťahuje na konečné zmluvy, ktoré v zmysle zákona nemusia byť vyhovené v písomnej forme.

Povinnou náležitosťou zmluvy o budúcej zmluve je aj určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva a jej aj predpokladom jej platnosti. Toto určenie doby musí byť jasné, zrejmé, určité a urobené zrozumiteľným spôsobom. Nemusí to však byť vždy len konkrétny dátum, ale môže to napríklad nejaká udalosť, o ktorej je však nepochybné, že nastane v danom čase.

Zákon taxatívne ustanovuje, že zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať povinné náležitosti konečnej zmluvy. Ak je konečnou zmluvou napríklad kúpna zmluva, tak aj zmluva o budúcej zmluve už musí obsahovať povinné náležitosti kúpnej zmluvy.

Treba tiež povedať, že zmluva o budúcej zmluve umožňuje jednému alebo všetkým účastníkom zmluvy právo domáhať sa uzatvorenia konečnej zmluvy súdnou cestou. Žaloba, ktorou by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník do tejto doby žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne.

TIP: Bez ohľadu na to, či je žaloba podaná alebo nie, nie je týmto dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Nárok na náhradu škody teda nezávisí od toho, či je žaloba podaná.

Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká v zmysle zákona aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzavretá. Ak sa tieto okolnosti zmenili natoľko, že nemožno spravodlivo požadovať uzavretie konečnej zmluvy od účastníka, tak záväzok zaniká.

V praxi sa pri kúpe nehnuteľnosti možno stretnúť s tým, že zmluva o budúcej kúpnej zmluve je označovaná ako rezervačná zmluva. Ak má však táto zmluva náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, vždy sa na ňu bude hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, a to aj v prípade, ak nesie označenie rezervačná zmluva.

Rezervačná zmluva podľa § 51 Občianskeho zákonníka

Pri kúpe a predaji nehnuteľností sa pri rezervácii vybranej nehnuteľnosti najčastejšie uzatvára zmluva podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktorá býva označovaná ako rezervačná zmluva. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka možno uzavrieť akúkoľvek zmluvu, ktorá nie je v zákone osobitne upravená. V praxi sú takéto zmluvy označované ako atypické alebo nepomenované zmluvy (inominátne).

Takáto zmluva zároveň nikdy nesmie odporovať obsahu alebo účelu Občianskeho zákonníka. Zmluvné strany musia na platnosť takejto zmluvy dostatočne vymedziť vzájomné práva a povinnosti. Nepomenované zmluvy sa štandardne spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ako aj ďalšími právnymi predpismi patriacimi do odvetvia občianskeho práva upravujúcimi právne vzťahy s podobným obsahom.

Zákon teda nevyžaduje pre túto zmluvu, aby už obsahovala napríklad náležitosti konečnej zmluvy – kúpnej zmluvy. Pre zvýšenie právnej istoty zúčastnených však odporúčame, aby tieto náležitosti do zmluvy zapracovali. Zároveň zákon neustanovuje , že účastníci sa môžu domáhať do jedného roka na súde, aby bolo vyhlásenie vôle nahradené súdnym rozhodnutím. Takúto podmienku si samozrejme môžu zmluvné strany dohodnúť, akoaj ďalšie podmienky zvyšujúce právnu istotu obom zmluvných strán. Ak však nie je v zmluve dohodnutá, nie je na ňu zo zákona právny nárok. Z toho pohľadu poskytuje zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a Občianskeho zákonníka o niečo vyššiu právu istotu. Vždy to však závisí od toho, ako je takáto rezervačná zmluva podľa § 51 Občianskeho zákonníka nastavená a aké vzájomné práva a povinnosti obsahuje.

TIP: V atypickej zmluve možno kombinovať prvky z rôznych zmlúv, ktoré sú typické alebo aj hybridné, ako aj iné záväzky. Keďže zmluvné strany tu majú naozaj značnú zmluvnú slobodu, je potrebné poriadne skontrolovať jej nastavenie na oboch stranách, aby boli jednotlivé práva a povinnosti jasné, zrejmé a aby v nej mali obe zmluvné strany zakomponované všetko, čo je potrebné aj všetky ochranné prvky.

The post Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť podľa § 51 Občianskeho zákonníka vs. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve appeared first on nestorcapital.sk.